Le Covid-19 peut-il justifier une baisse de loyer ?
La situation que connaît la France depuis le 16 mars dernier est inédite. Le Covid-19 est une crise sanitaire sans précédent qui impacte le pays dans son ensemble, notamment au niveau économique. Les commerces et lieux publics ont dû fermer, sauf quelques exceptions, pour l'instant jusqu'au 15 mai prochain. L'exécution du contrat de bail dans ces conditions est impossible, mettant les locataires, tout comme les bailleurs, dans une situation complexe. Peut-on envisager dans ces circonstances une baisse du loyer prévu dans le bail ? Point de Vente étudie la question.
Des mesures pour faire face au Covid-19
Les commerçants se retrouvent dans une situation des plus compliquées. Pour tenter de les aider, le gouvernement a adopté plus de 30 ordonnances afin de mettre en place des dérogations. Ces dernières permettent aux entreprises impactées par les fermetures liées au Covid-19 de bénéficier de dispositifs d'aide ainsi que de soutien financier. Parmi ces ordonnances, il convient de rappeler la n°2020-316 qui interdit toute sanction en cas de non-paiement du paiement de leurs loyers commerciauxpar certaines entreprises dont l'activité est affectée par le Covid-19.
Si le report des loyers et des crédits semblent être en bonne voie, qu'en est-il des éventuelles baisses de loyer ?
Peut-on envisager une baisse des loyers ?
Le Covid-19 permet d'explorer deux points pour envisager une révision de loyer. Tout d'abord, en invoquant l'imprévision pour les baux signés ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, c'est-à-dire après le 1eroctobre 2016. En effet, l'article 1195 du code civil prévoit la possibilité de renégocier un contrat en cas de « changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat qui rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque ». Si toutefois le bailleur est réfractaire à cette demande de révision, il est alors possible pour le locataire de saisir le Tribunal judiciaire qui sera alors à même d'éventuellement réviser le contrat.
Un autre point peut également être réétudié, à savoir la révision triennale du loyer, comme prévu dans le Code de commerce (l'article L. 145-38) : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Certaines conditions sont toutefois à respecter pour tenter d'obtenir une révision du loyer à la baisse notamment d'être locataire depuis 3 ans minimum. La demande, qui doit être effectuée par courrier en recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier, doit indiquer le montant du nouveau loyer proposé. Cette révision triennale peut entrer en compte lorsque le loyer n'est plus en adéquation avec la valeur locative du bien, notamment lors de décisions administratives de fermeture ou encore de modifications et décisions impactant les commerces qui « subissent d'une manière durable ou provisoire », des situations qui font écho à notre actualité.
Toutefois, au vu du caractère exceptionnel du Covid-19 et de ses conséquences, il est vivement conseillé, tant pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires, de prendre conseil auprès d'avocats et/ou de se regrouper en collectif. Des accords peuvent en effet être conclus entre les différentes parties avant d'en arriver à ces procédures. N'hésitez pas à contacter Point de Vente, nos conseillers, experts dans l'immobilier commercial à Paris et en Ile-de-France, répondent à toutes vos questions.