Par définition, un local commercial est destiné à l'exercice d'une activité professionnelle. Contrairement à un local d'habitation, sa valeur n'est pas déterminée par sa surface habitable, mais par un ensemble de facteurs qui favorise l'exercice d'une activité commerciale dans les meilleures conditions possibles. Ainsi, lorsque l'on souhaite mettre en vente un local commercial, il est nécessaire de respecter quelques étapes essentielles. Afin de vous donner toutes les clés de la vente local commercial, voici un petit guide pratique destiné au propriétaire souhaitant vendre le bien immobilier pour professionnels.
Les étapes clé de la vente d'un local commercial
La vente d'un local commercial s'effectue en quatre étape clé :
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L'estimation du prix de vente
Cette étape est essentielle puisqu'elle permettra de s'assurer que le propriétaire du local ne soit pas déficitaire quant à la valeur de son bien immobilier. Pour cela, estimer la valeur du local commercial doit se faire avec justesse. Il est ainsi fortement conseillé de faire appel à un spécialiste de l'immobilier professionnel pour fixer le prix le plus juste possible et éviter une surestimation du prix (qui risque de décourager les potentiels acheteurs) ou une sous estimation. -
La mise en place de l'offre de vente
Cette étape consiste à communiquer le désir du propriétaire de mettre le local commercial en vente. Il pourra ainsi s'agir d'annonce dans un journal spécialisé, ou bien sur des sites destinés aux professionnels. Également, il sera possible de communiquer l'annonce auprès d'une agence immobilière spécialisée pour les professionnels. -
La signature d'un compromis de vente
Cette étape n'est pas obligatoire mais fortement conseillée. Elle permet ainsi de définir avec précision les conditions de vente convenues entre le propriétaire d'un local et son futur acquéreur. Plus encore, il est possible d'indiquer sur le compromis de vente des conditions préalables pour rendre la vente possible (comme par exemple l'accès à un prêt bancaire). -
L'acte de cession du local
Dernière étape de la vente d'un local commercial, la signature de l'acte de cession du local officialise la vente. Ce document doit être rédigé avec attention. Devront impérativement être renseignés le prix de vente ainsi que les conditions de vente.
Comment estimer la valeur d'un local commercial ?
Comme indiqué plus tôt, l'estimation de la valeur d'un local commercial répond à certaines règles. Il est ainsi important de prendre en considération pour une estimation juste les critères suivants :
- L'environnement du local : présence d'une rue passante, la présence en centre-ville, la proximité avec les transports en commun, la présence d'un parking, la concurrence voisine…
- Les détails techniques du local : agencement des pièces, surface au sol, présence d'une vitrine, espace de stockage, présence d'une réserve ou d'une cave…
- L'état du local : état général du local, date des dernières rénovations effectuées, conformité aux normes…
- La sécurité du local : présence d'une alarme, d'extincteurs, d'issues de secours…
Attentions : Si vous souhaitez vendre le local commercial ainsi que son fonds de commerce si vous en êtes propriétaire, il conviendra d'effectuer deux ventes séparées, les deux éléments étant dissociables.
Vente d'un local commercial occupé
En tant que propriétaire d'un local commercial, il est possible de le mettre en vente même si ce dernier est actuellement loué à un professionnel. Dans ce cas, une procédure légale est à respecter.
Tout d'abord, il est impératif d'informer le locataire du local de la décision de vente. Pour ce faire, le souhait de vente devra être communiqué au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien en main propre avec remise d'un récépissé. Devront être communiqués le prix de vente souhaité, les conditions d'accès ainsi que le texte des 4 premiers paragraphes de l'article L.145-46-1 du Code de commerce..
Une fois cette étape effectuée, le locataire peut faire valoir son droit de préemption, qui le place prioritaire pour faire une proposition d'achat (Notons cependant que si le propriétaire d'un local commercial souhaite vendre à un descendant ou un ascendant, le droit de préemption devient caduque).
Si le propriétaire du local décide de changer le prix ou les conditions de vente une fois l'annonce effectuée auprès du locataire, alors il devra l'avertir en suivant les étapes précédemment citées, et la période préemption sera réinitialisée.