Un bail commercial est un contrat de location qui lie un propriétaire de local et une personne qui loue ce local dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La conclusion
de ce bail n'obéit à aucune forme spécifique mais, compte tenu de la complexité de ce type de contrat, il est recommandé de rédiger un acte qui énumère les différents éléments de la location et
certaines clauses à respecter par l'un ou l'autre.
Les éléments indispensables d'un bail commercial
Le bail commercial comporte de nombreuses clauses qui s'articulent autour de plusieurs éléments, dont l'état des lieux, l'objet, la durée ou encore le loyer du bail.
-
L'objet du contrat de bail commercial
L'un des principaux éléments à prendre en compte dans la conclusion d'un bail commercial est l'objet du contrat. En d'autres termes, le local proposé à la location doit être administrativement lié à une activité professionnelle. De plus, la compatibilité du local avec l'activité du locataire, surtout en matière de réglementation en vigueur, est facteur déterminant dans l'opération. Et le propriétaire doit toujours s'assurer que c'est le cas, avant d'engager les discussions. Cependant, pour écarter tout risque de se tromper dans le choix de votre local commercial, il est conseillé de solliciter les services d'un professionnel de l'immobilier.
-
La durée et le loyer du bail commercial
La durée minimum d'un bail commercial est de 9 ans et elle est extensible selon la volonté commune du propriétaire et du locataire. Au terme du bail, le locataire peut demander le renouvellement du contrat. En cas de refus du bailleur, il peut être condamné à verser une indemnité d'éviction au locataire.
Quant au montant du loyer, aucune réglementation n'encadre sa fixation. Le prix est déterminé selon la volonté de deux parties, mais il peut être révisé tous les 3 ans.
En plus du loyer, certains bailleurs exigent à leurs locataires un droit d'entrée. Il s'agit d'une somme qu'ils reçoivent à la signature du contrat et qui leur est définitivement acquise. Ce montant est également fixé librement.
-
Etats des lieux
La réalisation d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie du local commercial permet de mieux gérer les tensions susceptibles d'affecter l'avenir des relations contractuelles entre un bailleur et son locataire. Cette démarche (rédaction détaillée) est devenue obligatoire avec l'adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014, pour décrire l'état précis du local proposé à la location au début et à la fin du bail.
Quelles sont les possibilités de résiliation d'un bail commercial ?
Comme tout type de contrat, le bail commercial peut être interrompu par l'une des deux parties, par principe ou lorsqu'un certain nombre d'événements survient. Les principales possibilités de résiliation d'un bail commercial sont les suivantes :
- résiliation de contrat à la fin d'une période triennale (au bout de 3, 6 ou 9 ans) ;
- résiliation de contrat à l'amiable ;
- résiliation en justice en cas de manquements aux obligations contractuelles par l'une des deux parties ;
- résiliation de contrat pour non respect de clause résolutoire (prévue dans le contrat) par le locataire.
Pour rappel, contracter un bail commercial par écrit n'est pas un acte obligatoire. Cependant, il permet de se prémunir en cas de besoin. C'est pourquoi, il est fortement conseillé de le faire, idéalement par un avocat ou un notaire, si vous n'êtes pas un expert en la matière.