Dans le cadre d'un contrat de location de local commercial, bailleur et locataire ont des obligations à respecter l'un vis-à-vis de l'autre. Dans cet article, nous allons nous intéresser aux
obligations du propriétaire avant la mise en location de son bien et pendant l'exploitation de celui-ci. Elles sont principalement au nombre de trois, et peuvent en partie être annulées par des
clauses incluses dans le contrat de bail.
1. Mettre à la disposition du locataire un local commercial en bon état
Selon l'article 1719 du Code civil, tout bailleur a l'obligation de délivrer au locataire un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce ». Cette première obligation du bailleur prévoit différents travaux à effectuer par le bailleur, comme le désamiantage, par exemple, de sorte que le locataire puisse exercer immédiatement l'activité prévue au contrat de bail commercial.
La réparation de la toiture, des murs ou des planchers, ainsi que le changement des peintures ou des revêtements de sols, sont envisageables à la demande du locataire. Surtout si ces matériaux ont une durée de vie d'au moins 9 ans, soit le temps nécessaire pour qu'ils soient amortis, selon justice.
Sauf si des clauses du contrat les annulent, toutes les réparations nécessaires au maintien de ce bon état du local doivent être faites par le bailleur, avant la remise des clés au locataire.
2. Permettre au locataire d'exploiter paisiblement les lieux
Au cours de l'exécution du contrat de bail, le locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son local commercial. Et le bailleur a l'obligation de s'assurer que c'est le cas.
En cas de désaccord entre les deux parties, le propriétaire doit se garder de prendre des mesures de rétorsion (coupure d'électricité, d'eau ou de chauffage) contre le locataire, au risque de lui verser des dommages et intérêts ou de provoquer la résiliation du bail commercial. Tous les problèmes liés au contrat de location doivent être résolus devant la justice. Cependant, les cas de cambriolage ou de vol par effraction ne sont pas imputables au bailleur commercial.
3. Garantir les vices cachés du local commercial
Les vices cachés d'un local commercial constituent un certain nombre de problèmes qui pourraient empêcher l'utilisation du bien. Certains de ces vices peuvent être visibles lors de la signature du bail et d'autres non ; défaut de construction, présence d'amiante, fort taux d'humidité, etc.
Dans certains cas, les problèmes sont réparables. Le locataire peut alors demander au bailleur de réaliser des travaux et réclamer, en plus, une diminution de loyer ou des dommages et intérêts. En revanche, il peut tout simplement saisir un juge pour prononcer la résiliation du bail commercial, si le problème compromet sérieusement l'utilisation du local.
Cependant, si le problème survient suite à un manque d'entretien par le locataire, le bailleur est alors dédouané de sa responsabilité. C'est également le cas lorsque le problème est causé par une catastrophe naturelle, par exemple, ou s'il était visible mais n'a pas été noté par le locataire lors de la visite du local commercial.
Enfin, le bailleur peut inclure dans le contrat une clause qui le dédouane uniquement des vices cachés dont il n'avait pas connaissance lors de la signature du bail commercial.