Le droit au bail et le pas-de-porte sont deux éléments capitaux du bail commercial. Il faut savoir que lors de la conclusion d'un contrat de bail commercial, le locataire peut être amené à verser
l'un et/ou l'autre.
Si le pas-de-porte et le droit au bail sont souvent confondus, ils possèdent pourtant leurs propres caractéristiques avec des incidences différentes tant au niveau juridique que fiscal. Point de Vente vous explique tout dans cet article !
Qu'est-ce que le pas-de-porte ?
Le pas-de-porte représente un droit d'entrée versé par le locataire au propriétaire du local lors de la signature du bail commercial.
Son montant est fixé entre les deux parties et le règlement peut intervenir de deux manières, à savoir par :
- Un supplément de loyer : c'est la formule la plus utilisée. Elle permet au propriétaire de se protéger contre la dépréciation de la valeur locative du local (rappelons que les hausses de loyer sont encadrées et limitées, ne pouvant parfois pas suivre l'évolution possible des prix du marché). C'est pourquoi le montant du pas-de-porte est pris en considération pour calculer le nouveau loyer dans le cadre d'un renouvellement du bail ;
- Une indemnité, sous la forme d'une « contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ». Cette indemnité peut également inclure la dépréciation locative du local mais aussi intervenir comme une compensation dans le cas où le propriétaire soit tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire s'il souhaite reprendre son local.
Ce droit d'entrée peut être mixte, en mêlant indemnité et supplément de loyer.
Quoi qu'il en soit, le pas-de-porte doit être notifié dans le contrat de bail afin d'être valable. Pour ce faire, les parties doivent explicitement indiquer son montant, sa nature et les conditions de règlement.
Le pas-de-porte du point de vue fiscal
Il faut savoir que la nature du droit d'entrée a un impact au niveau de la fiscalité.
En effet, dans le cadre d'un supplément de loyer, le pas-de-porte se trouve déductible des résultats (un neuvième par an) durant la durée du bail commercial. Le bailleur peut le déclarer comme un revenu foncier, en étant assujetti à la TVA, tandis que le locataire le comptabilise en charges et peut le déduire fiscalement (selon un pourcentage).
Toutefois, pour une indemnité, il est alors inscrit au bilan comme un élément du fonds de commerce dans la catégorie des actifs incorporels. Il ne peut alors être amorti pour le propriétaire, ni déductible pour le locataire.
Les caractéristiques du droit au bail
Le droit au bail, pour sa part, est un droit qui appartient cette fois au locataire sortant du local, et non au propriétaire, lors de la transmission du contrat de bail à son successeur. Il dépend des clauses et avantages du contrat, et son montant est libre. Là encore, il s'agit d'un accord entre les deux parties qui repose sur la durée du contrat de bail restant, l'emplacement et les caractéristiques du local.
Le droit au bail intervient ainsi lors de la reprise d'un bail commercial.
L'impact du droit au bail sur la fiscalité
Le locataire sortant doit déclarer le droit au bail, il est en effet considéré comme un bénéfice qui est imposable. De son côté, le nouveau locataire doit verser des droits d'enregistrement, dans le cas où le droit au bail excède 23 000 €. Le taux applicable est alors de 3 % jusqu'à 200 000 € et de 5 % pour les montants supérieurs.
Le domaine de l'immobilier commercial comporte de nombreuses spécificités. C'est pourquoi il est important de vous faire accompagner par un professionnel afin d'avoir des conseils avisés et adaptés à votre projet. N'hésitez pas à prendre contact avec Point de Vente, le spécialiste de l'immobilier commercial à Paris et en Ile-de-France.