Au moment d'une vente d'un fonds de commerce, le vendeur et l'acquéreur ont la possibilité de choisir entre une promesse de cession synallagmatique et la promesse dite unilatérale. Ces deux actions, sous forme de contrats, n'ont pas les mêmes conséquences, mais ont la même vocation. Il s'agit ainsi de bien comprendre ce que chacun de ces contrats sous-entend.
Pour en savoir plus : Cession commerce
La promesse de cession de fonds de commerce dite "synallagmatique"
La promesse de cession synallagmatique, également connue sous le nom de compromis de vente, est un contrat établi entre le vendeur d'un fonds de commerce et son futur acquéreur. Il s'agit d'un document légal qui a la valeur d'un acte de vente. Par ce contrat, chacune des parties s'engage à mener la vente jusqu'à son terme.
En tant qu'équivalent à un acte de vente, la promesse synallagmatique doit impérativement comporter les mentions obligatoires prévues par les articles L. 141-1 et suivants du Code de commerce.
Bien que ce contrat engage chacune des parties à céder le fonds pour la première et à l'acheter à un prix défini pour l'autre, il sera possible d'atténuer cet engagement grâce à une clause suspensive. Généralement, cette clause consiste à annuler la promesse si l'acquéreur n'a pas pu avoir le prêt bancaire nécessaire pour finaliser son achat. Dans ce cas de figure, le contrat devient caduc.
Si aucune clause suspensive n'a été renseignée sur le compromis de vente, rompre l'acte peut avoir de lourdes conséquences. En effet, un juge pourra par exemple obliger la partie qui n'a pas tenu son engagement à l'effectuer sous peine d'une amende et du règlement de dommages et intérêts.
La promesse de cession de fonds dite "unilatérale"
Contrairement à la promesse synallagmatique, la promesse unilatérale de cession consiste à ce qu'une seule des deux parties s'engage à assumer sa part du marché. Il pourra ainsi s'agir d'une promesse unilatérale d'achat, ou d'une promesse unilatérale de cession.
Dans ce genre de contrat, la partie qui ne s'est pas engagée dispose d'un temps défini dans le contrat unilatéral pour lever l'option. On appelle ce délai un délai d'immobilisation.
Il sera possible d'ajouter une clause définissant le montant d'une indemnité à verser par le bénéficiaire (celui qui ne s'est pas engagé) dans la mesure où le délai de levée n'a pas été respecté. Notons qu'en cas de non-respect du délai d'immobilisation, les tribunaux limitent le montant de l'indemnité d'immobilisation à 10 % du prix de vente du fonds de commerce (au-delà la promesse unilatérale peut être requalifiée en promesse synallagmatique).
Pour être considérée comme légale, une promesse unilatérale devra être déclarée auprès de l'administration fiscale dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire de la promesse.
Dans le cas où la partie qui s'est engagée décide de se rétracter pendant le délai d'immobilisation, le bénéficiaire de la promesse ne pourra alors bénéficier que de dommages et intérêts, comme convenu dans l'article 1142 du Code civil..
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