Mieux comprendre le fonctionnement du prix location commerce m2

Que l'on cherche à acheter ou à vendre un local commercial, ou bien que l'on souhaite simplement le louer, la valeur locative au m² est déterminante. Cependant, lors de recherches ou de prise de renseignements, on remarque rapidement que les prix proposés varient grandement d'une ville à une autre, d'un quartier à un autre, d'une rue à une autre, et même d'un local à un autre, même si seulement quelques mètres les séparent. Face à cette constatation, il est tout à fait normal de se demander pourquoi le prix location commerce m² est-il si inégal, et quels sont les facteurs pris en compte pour déterminer cette valeur, voire même si cela n'est pas simplement le résultat d'une décision libre et non fondée des bailleurs et propriétaires de locaux commerciaux. Rassurez-vous, il n'en est rien, et cette grande disparité de valeurs trouve son explication dans le potentiel commercial de chaque emplacement. Explications.

Pour en savoir plus : Comment déterminer le loyer local commercial ?

Aborder les valeurs du m² des locaux commerciaux grâce aux indicateurs de prix

Afin de comprendre comment sont déterminés les prix du m² des locaux commerciaux, il convient de commencer par s'intéresser aux indicateurs de prix. En effet, lorsque l'on observe les montants appliqués d'un œil empirique (c'est à dire que l'on se concentre exclusivement à l'observation et au classement des données sans ajouter d'affect dans l'équation), on remarque rapidement qu'une constante se dégage. En effet, le prix varie grandement en fonction de 3 critères :

Le local idéal : Plus local correspond à l'idée que l'on se fait d'un "local idéal", plus le prix sera élevé, et cela sera accepté aussi bien par le propriétaire du local en question que par un potentiel locataire ou acheteur. Ainsi, le local idéal sera celui qui présente un parfait état, construit récemment, avec un aménagement des pièces soigné et réfléchi, agréable lorsqu'on s'y trouve, avec une surface d'étalage optimale… bref, le local commercial qui s'adapte parfaitement aux besoin de son occupant ;
L'emplacement idéal : Second critère observé, l'environnement du local commercial. Ainsi, l'emplacement idéal sera celui d'un local situé dans un quartier très fréquenté, avec une visibilité depuis la rue optimale, des commerces environnants de qualité dont l'image se répercute sur le local concerné, avec présence d'un parking et proche des transports en commun…
Le prix idéal : Ce troisième et dernier critère n'est pas le plus simple à concevoir. En effet, on ne parle pas ici du prix le plus bas pour la meilleure offre possible, mais du prix le plus juste par rapport à l'exploitation professionnelle qui y est menée. Ainsi, la destination du local par rapport au prix proposé joue un rôle essentiel dans ce qui déterminera le prix idéal d'un local commercial.

Les leviers de variation du prix location commerce m²

Une fois les indicateurs de prix considérés, il convient de s'intéresser plus en détail aux éléments qui sont à considérer pour définir le prix au m² d'un local commercial. En effet, se contenter de mettre un prix sur un local commercial sans en expliquer la raison n'est pas faisable. Ainsi, les leviers de variation du prix au m² pour la location d'un commerce sont nombreux :

La ville où se situe le local commercial, puis son quartier, sa rue, etc., sera un élément clé pour déterminer l'indice de richesse de la population, ce qui fera augmenter l'intérêt commercial d'un local ;
Le chiffre d'affaires prévisionnel sera lui aussi déterminant, puisqu'il permettra de devenir un argument utilisé par le bailleur pour attirer un locataire potentiel ;
Le flux de passants aura une incidence directe sur la visibilité du commerce et donc sur ses chances d'acquérir de nouveaux clients ;
L'emplacement dans la rue jouera un rôle essentiel, le coin de rue étant le lieu le plus prisé pour un commerce ;
La facilité d'accès sera elle aussi primordiale, car plus un local est accessible, plus il a de chance de séduire des passants curieux ;
Le climat commercial aura un rapport direct au succès potentiel d'un commerce. En effet, des grandes enseignes ou des commerces réputés comme voisins aura un effet psychologique sur le passant, qui associera la renommée et la qualité de l'entourage à une enseigne ;
L'urbanisme s'inscrit enfin comme un atout de taille pour un commerce, car plus l'aménagement urbain est qualitatif, plus les passants seront à même d'apprécier le quartier, et donc de se laisser séduire par les commerces qui s'y trouvent.