Investir dans l'immobilier s'impose comme une solution idéale lorsque l'on souhaite créer un patrimoine durable et stable. Aussi, en fonction du type d'investissement que l'on choisit, il sera possible de tirer un rendement intéressant. Pour cela, l'investissement à but locatif est idéal, et offre de nombreux avantages au nouvel acquéreur. Lorsque l'on souhaite véritablement orienter son achat sur le plan du rendement, acheter un local commercial pour le mettre en location est de loin le plus intéressant. En effet, ce type de local présente de nombreux avantages, aussi bien sur le plan financier que sur le plan de la sécurité de l'investissement. Ainsi, afin de vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté pour trouver le petit local à louer idéal, voici un petit guide pratique qui vous guidera à travers toutes les étapes à venir.
Les bases de l'investissement dans l'immobilier commercial
Les avantages à investir dans un local commercial
Bien que moins populaire chez les investisseurs immobiliers, les locaux commerciaux présentent un certain nombre d'avantages. Ainsi, en achetant un bien dans l'idée de louer à un professionnel, il sera possible de :
- bénéficier d'une solution plus sécurisante que l'immobilier d'habitation. En effet, l'assurance de voir le loyer être versé en temps et en heure est plus importante, et en cas d'impayés, il sera plus facile de voir le locataire partir ;
- choisir le locataire en se basant sur des données objectives telle que le chiffre d'affaires obtenu les années précédentes, les années d'expérience, ou encore le type d'activité professionnelle qui sera proposée dans le local concerné ;
- profiter d'un rendement nettement supérieur à celui de l'immobilier d'habitation (le prix d'achat étant cependant plus important lorsque l'on parle de local commercial).
Au vu des nombreux avantages que propose l'achat d'un local commercial pour location à des professionnels, on comprendra qu'il s'agit d'un investissement à fort intérêt, que l'on soit un particulier ou un investisseur au sens large.
Un local commercial, c'est quoi exactement ?
Si les avantages à opter pour un local commercial pour investir ne manquent pas, il est nécessaire au préalable de définir avec précision ce qu'est un local commercial.
Une description large de local commercial serait "un espace utilisé pour y exercer une activité professionnelle ou commerciale". Plus précisément, il pourra s'agir d'un local pour stocker des marchandises, les fabriquer ou encore les vendre voire même les trois. Également, il sera possible dans un local commercial de proposer un service professionnel à une clientèle (composée de particuliers ou d'autres professionnels). L'entrepreneur qui occupe un local commercial pourra aussi bien être une personne physique qu'une entreprise ou une association, et ne devra pas nécessairement être locataire, puisqu'il peut être propriétaire du local en question.
Comment choisir le local commercial à acheter ?
Comme indiqué plus tôt, investir dans un local commercial n'est pas réservé aux investisseurs institutionnels, et pourra s'avérer être particulièrement rentable pour un particulier souhaitant développer son capital ou mettre en place un patrimoine. Toutefois, pour mener à bien ce type d'investissement, il est nécessaire de s'y prendre correctement, c'est-à-dire de choisir le local commercial qui rassemble le plus d'atouts.
Critère n°1 : l'emplacement géographique
L'élément clé pour s'assurer l'achat d'un local commercial rentable sera l'emplacement géographique de ce dernier. En effet, du lieu où se trouve le local dépendra d'une part le prix d'achat, mais également le rendement de votre futur bien.
À l'inverse des logements d'habitation, les meilleurs locaux commerciaux se situent en plein centre-ville, dans les rues les plus fréquentées, où la visibilité est la plus forte. Plus de passants seront amenés à voir la vitrine du local, mieux c'est. Il s'agira ainsi lorsque l'on souhaite acheter un bien qui connaîtra une faible vacance locative de s'intéresser aux locaux se trouvant sur une rue piétonne, dans une zone bien desservie en transports en commun, une rue connue pour ses nombreux magasins, ou encore à proximité de grandes enseignes qui attirent de nombreux clients de manière régulière.
Critère n°2 : les caractéristiques du local
Second élément à prendre en considération pour augmenter ses chances de rendement : les caractéristiques du local. Plus le local aura de points forts, plus il saura intéresser de futurs commerçants. Une grande vitrine, une réserve de bonne taille, un sous-sol bien aménagé, une surface imposante, un état général de bonne facture, des aménagements et équipements de qualité (par exemple une aération efficace pour un local de restaurant), etc. Notons également que si vous vous intéressez à un local faisant partie d'une copropriété, s'interroger sur les activités autorisées par le règlement de copropriété peut également jouer en votre faveur, ou du moins vous éviter de voir certaines opportunités vous échapper.
Critère n°3 : vide ou occupé ?
Dernier critère à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans un local commercial, la présence ou non d'un locataire au moment de l'achat. En effet, ce n'est pas parce qu'un local est actuellement occupé par un professionnel que vous ne pouvez pas en devenir le nouveau propriétaire. Cela peut ainsi vous permettre de profiter d'un rendement immédiat, sans avoir à passer par la phase de recherche d'un occupant. Plus encore, cela vous permet de savoir avant même de signer le contrat de vente à combien s'élèvera le loyer précédemment mis en place, et donc de bénéficier d'une visibilité sur votre future entrée d'argent. Cela peut ainsi jouer en votre faveur auprès d'un établissement d'emprunt pour constituer votre dossier de prêt. Attention cela dit, en tant que nouvel acquéreur d'un local commercial loué, vous ne pourrez pas demander au locataire de quitter les lieux, ou encore augmenter le loyer si celui fixé actuellement vous semble trop faible. En achetant un local occupé, vous devenez le nouveau titulaire d'un contrat dont les termes ont déjà été définis.
Dans le cas de l'achat d'un local vide, il vous faudra effectuer un business plan pour obtenir un loyer prévisionnel. Pour cela, il s'agira de vous renseigner sur les prix pratiqués pour un local aux caractéristiques équivalentes (emplacement géographique, surface du bien, type d'activité qui peut être pratiquée dans le local, etc.).
La rentabilité d'un local commercial
Comme mentionné à plusieurs reprises dans cet article, l'immobilier professionnel offre un rendement plus intéressant que l'immobilier d'habitation. En effet, lorsque les biens d'habitation permettent d'atteindre un rendement moyen situé entre 2 et 5%, les locaux commerciaux, eux, atteignent en moyenne 4 à 8% de rendement. Une différence de taille, en particulier lorsque l'on prend en considération la sécurité permise par ces derniers types de biens. Cependant, ces pourcentages de rentabilité peuvent varier grandement d'un local à un autre, en fonction du succès de l'activité qui y sera pratiquée, ainsi que de la zone géographique où il se situe. Il peut ainsi être intéressant avant d'acheter un bien immobilier pour professionnels d'effectuer un calcul potentiel du rendement du bien en question. La raison principale pour vous motiver à faire ce calcul est que plus le rendement locatif d'un bien est élevé, plus la valeur d'achat du bien en question grimpe. En effet, contrairement aux biens d'habitation, ce n'est pas la surface au sol qui détermine la valeur d'un bien commercial, mais son rendement.
Comment calculer le rendement d'un local commercial ?
La première chose à noter lorsque l'on parle de rendement est la distinction qu'il faut faire entre le rendement brut et le rendement net.
Le rendement brut est très facile et rapide à calculer. Il suffit pour cela de diviser le loyer annuel du bien (loyer mensuel multiplié par 12) par la valeur d'achat et les frais associés (frais de notaire, frais d'agence et éventuels travaux). En multipliant le résultat obtenu par 100, on obtient la rentabilité brute d'un local commercial. Cependant, le nombre obtenu ne suffit pas à avoir une idée claire et précise de la rentabilité d'un bien immobilier. En effet, il s'agira de calculer la rentabilité nette pour avoir une idée plus précise de ce que l'investissement pourra rapporter.
Pour obtenir la valeur de la rentabilité nette à prévoir, il faudra ajouter au calcul précédent un certain nombre de données en plus, ce qui permettra d'avoir un résultat beaucoup plus précis. On incluera ainsi les frais de gestion, la taxe foncière, les frais de copropriété… Notons que lorsqu'un bien est loué par un professionnel, un certain nombre de charges sont généralement prises en charge par le locataire. Il convient pour cela de se reporter au contrat de bail actuellement en place pour avoir une visibilité précise de ce que vous aurez à considérer dans votre calcul de la rentabilité nette. Dernier élément à prendre en compte, votre fiscalité. En effet, en estimant les impôts que vous devrez payer en lien au revenus locatifs, vous obtiendrez une idée juste du rendement locatif net à prévoir avant l'achat d'un bien.
Est-il possible d'augmenter le rendement d'un local commercial ?
Si calculer le rendement peut donner une indication sur l'intérêt financier à accorder à un bien immobilier pour professionnels, le potentiel dudit bien est également à prendre en considération. En effet, il est possible d'améliorer le rendement d'un local commercial. Pour cela, il s'agira de jouer des leviers qui permettent d'une part de baisser les coûts, et d'autre part d'augmenter la valeur locative du bien. Ainsi, il vous sera possible de vous orienter vers une ou plusieurs des solutions suivantes pour maximiser le rendement locatif de votre future acquisition :
- Entrez en contact avec l'établissement bancaire qui vous accordera un prêt, afin de convenir de taux les plus favorables possibles. Dans la même catégorie, il sera possible de contacter votre assurance pour diminuer les prix de vos contrats en cours. Ceci est généralement possible lorsque vous cumulez plusieurs années de souscription, ou si vous avez convenu de plusieurs contrats différents auprès du même assureur.
- Assumez vous-même la gestion du local commercial pour vous évitez les frais d'un gestionnaire professionnel. Si cette tâche peut s'avérer complexe au premier abord, il sera cependant possible de demander conseil auprès des professionnels qui pourront par exemple vous proposer une analyse de votre approche une fois par an, ou lorsque vous avez un doute.
- En fonction du type de bail commercial mis en place et de votre relation avec le locataire, il sera possible de diminuer vos frais en les mettant à la charge de votre locataire. Attention cependant, seules certaines charges peuvent être confiées au locataire, et il doit en l'occurrence être celui qui en bénéficie. Il s'agira ainsi des dépenses liées à l'entretien, aux réparations courantes, aux équipements d'une copropriété, ainsi que les frais liés à l'usage du local (taxe foncière, impôt et redevance).
Alternative à la location longue durée pour maximiser le rendement d'un local commercial
S'il est possible de jouer sur les leviers précédemment cités pour augmenter le rendement d'un local commercial, ce n'est pas la seule solution à votre disposition. Il existe en effet un autre moyen de maximiser le rendement de votre futur bien : envisager la location courte durée du local commercial. Si les baux commerciaux sont généralement de longue durée (au minimum 9 ans en général), il est possible de proposer votre bien en location courte durée. Cette solution demande un grand investissement personnel pour être véritablement efficace sur le plan de la rentabilité, mais il s'avère le plus intéressant lorsqu'il est mené correctement.
Ainsi, plutôt que partir sur un contrat 3-6-9 (contrat de bail commercial standard prévu pour une période minimale de 9 ans, avec révision tous les 3 ans, d'où le nom), optez pour des contrats que l'on appelle des contrat de bail précaire, qui peuvent s'étaler de quelques jours ou semaines, à 2 voire 3 ans. Attention cependant, un contrat de ce type ne devra jamais être plus long que 3 années. Ce type de contrat est particulièrement recherché pour les nouvelles enseignes ou les professionnels débutant leur activité dans une zone géographique précise. Cela leur permettra par exemple de se créer une clientèle avant de s'orienter vers un local différent, plus adapté à leurs besoins réels une fois leur lancement effectué et réussi.