Investir dans un local commercial

Malgré une période de crise sanitaire qui s'étale dans le temps, le marché de l'immobilier ne perd pas en intérêt, notamment pour les investisseurs en locaux commerciaux. En effet, si le commerce en ligne a connu une forte progression au cours des deux dernières années, le commerce physique continue d'attirer une clientèle régulière. Cependant, l'achat de murs de boutique répond à des règles précises et demande des connaissances particulières qu'il est nécessaire de connaître. Afin de vous permettre de faire les meilleurs choix lorsqu'il est question d'investir dans un local commercial, voici quelques informations essentielles clés sur le sujet.

Pour en savoir plus : Comment investir dans un local commercial ?

Immobilier commercial : un secteur plus rentable l'habitation

Si l'investissement dans l'immobilier s'impose comme une manière sûre de rentabiliser son capital et de constituer un patrimoine, tous les choix à dispositions n'offrent pas les mêmes garanties. En effet, si l'immobilier d'habitation peut s'avérer plus accessible à l'achat, l'immobilier professionnel, lui, offre une meilleure stabilité d'investissement, une plus grande rentabilité, ainsi qu'une sécurité sur le long terme.

Le premier point pour appuyer cette information concerne la rentabilité potentielle que l'on peut attendre de ces différents types de locaux. Lorsque l'immobilier d'habitation permet en moyenne d'atteindre une rentabilité de 4%, l'immobilier commercial, lui, voit sa rentabilité aller de 6% pour les locaux de bureaux, à 8% pour les murs de boutique.

De plus, le type de contrat de location qui sera mis en place entre les locaux d'habitation et les locaux commerciaux présente des différences importantes. Ainsi, lorsque les contrats de location d'un bien d'habitation sont en moyenne convenus pour 1 à 3 ans, les locaux commerciaux, eux, sont en moyenne signés pour 9 années. Cette longue période s'avère très agréable pour un propriétaire, et particulier lorsque son locataire voit son activité réussir et son chiffre d'affaires être stable. Plus encore, lorsqu'il peut être difficile pour un propriétaire de local d'habitation de se débarrasser d'un locataire problématique, un contrat de location en local commercial permet d'ajouter une clause résolutoire qui autorise l'expulsion d'un mauvais payeur.

Enfin, la vacance locative en matière d'immobilier pour professionnels est généralement très faible lorsque l'on possède un bien situé dans une rue marchande, ou dans un centre commercial. Il est souvent question de jours, voire d'heures dans certaines zones (comme par exemple en région parisienne).

Ce qu'il faut savoir de la mise en location d'un local commercial

Du fait de la durée d'un contrat de location d'un local commercial, également appelé contrat de bail 3-6-9, il est nécessaire de s'assurer que les clauses du contrat sont bien pensées pour satisfaire les deux parties tout en vous assurant la sécurité d'avoir choisi le bon locataire.

Pour cela, il convient de réduire la destination d'activité de votre local. En effet, tous les locaux ne permettent pas de pratiquer tous types d'activité. Plus encore, certains domaines professionnels peuvent connaître un plus faible engouement auprès de la clientèle que d'autres. Ainsi, ces dernières années, les secteurs du vêtement ont perdu en stabilité, quand les secteurs de l'alimentation et du bien être ont gagné en activité. On pourra ainsi préférer comme destination pour son local la restauration, les cafés et salons de thé, ou encore les salles de sport. L'ensemble de ces secteurs s'avère très lucratif et génère une forte demande de la part des commerçants, en particulier dans les centres commerciaux.

Concernant le loyer qui peut être demandé par un propriétaire d'un local commercial, ce dernier peut être fixé librement si le local est vide. Attention cependant de ne pas exiger un loyer trop élevé, qui pourrait briser l'intérêt porté à votre local. En général, le loyer est fixé pour correspondre à 10% du chiffre d'affaires du commerce qui loue les murs.

Comme indiqué plus tôt, le contrat de bail traditionnel d'un local commercial est également appelé un contrat 3-6-9, car chaque 3 années, il sera possible de faire une révision du loyer appliqué. Du côté des charges, le propriétaire se doit d'assumer toutes les charges de gros œuvre (ravalement de façade, respect des normes électriques et thermiques, travaux de toiture ou de charpente). Il sera enfin conseillé d'indiquer dans le contrat de bail quelles charges sont à l'attention du locataire (comme la taxe foncière ou la taxes des ordures ménagères).