La propriété commerciale désigne le statut particulier défini par le décret du 30 septembre 1953 encadrant les contrats de bail commercial. Elle confère au locataire le droit d'obtenir le renouvellement de son bail commercial, au terme de celui-ci, ou, à défaut, le paiement d'une indemnité d'éviction. C'est donc un dispositif de protection qui offre au locataire de la stabilité dans son activité. Découverte de la notion de propriété commerciale avec Point de Vente.
Comment bénéficier de la protection offerte par la propriété commerciale ?
Élément essentiel pour un fonds de commerce, la conclusion d'un bail commercial permet au locataire d'exploiter des locaux stables pour fidéliser sa clientèle. Cependant, la durée du contrat de location est généralement de 9 ans et soumise à une résiliation triennale par le locataire. Le mécanisme de la propriété commerciale prévu par la loi lui confère également le droit au renouvellement, lorsque le bail arrive à son terme. En cas de refus du bailleur, ce dernier devra lui verser une indemnité d'éviction pour le préjudice subi.
Cependant, quelles sont les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ?
Avant tout, le locataire doit conclure un bail commercial destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce. Il doit ensuite remplir les conditions suivantes :
- inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers au moment de solliciter le renouvellement de bail ;
- exploitation des locaux soumis au contrat de bail commercial pour exercer son activité professionnelle ;
- exploitation effective du fonds de commerce dans les locaux objets du bail au moment de la demande de renouvellement et dans les trois années précédentes ;
- respect des clauses du contrat de location.
Compte tenu du statut d'ordre public de la propriété commerciale, tout locataire d'un bail commercial qui remplit ces différentes conditions y a droit.
Peut-on perdre la propriété commerciale ?
Est-il possible pour le bailleur de récupérer le local exploité sans verser au locataire une indemnité d'éviction ? La réponse est oui ! En effet, il existe certaines situations bien spécifiques où cette contrepartie n'est pas due. Cela arrive généralement lorsque :
- le locataire accumule des impayés de loyers et/ou de charges locatives : le locataire reçoit une mise en demeure de payer notifiée avant la notification du congé du bail ;
- le bailleur doit nécessairement effectuer des travaux de construction ou reconstruction : le locataire est alors installé dans un local équivalent correspondant à ses besoins ;
- l'immeuble est insalubre ou dangereux pour le locataire ;
- le locataire n'aurait, en principe, pas dû bénéficier du statut des baux commerciaux.
En présence de l'un de ces cas, le propriétaire-bailleur peut donner congé au locataire sans avoir à lui payer l'indemnité d'éviction. Cependant, il doit le prévenir au moins 6 mois à l'avance, par voie d'huissier.
Comment échapper à la propriété commerciale ?
Le mécanisme de la propriété commerciale peut être contraignant pour de nombreux bailleurs. Cependant, il est possible d'y échapper en dérogeant au statut des baux commerciaux. Pour ce faire, le propriétaire peut conclure un bail précaire, également appelé bail dérogatoire, régi par les dispositions de l'article L.145-5 du Code de Commerce.
La durée totale d'un bail précaire, renouvellements éventuels compris, ne peut excéder 36 mois. Cependant, ce bail est automatiquement requalifié en bail commercial, si le locataire décide de garder les locaux au terme du contrat initial. A partir de ce moment, le locataire peut activer le mécanisme de propriété commerciale pour obtenir un droit au renouvellement du bail commercial.