Dans le cadre d'un contrat de bail commercial, il peut vous arriver de faire face à un locataire qui ne paie pas son loyer. C'est une situation récurrente dans la vie d'un bailleur, mais il existe
des possibilités de recours pour solutionner ces impayés rapidement avant qu'il ne soit trop tard. Nous vous présentons deux principales étapes à suivre en cas d'impayés de loyers.
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Envoyer un commandement de payer dès les premiers jours de retard
Sur le plan juridique, « l'impayé » est constaté lorsque le locataire n'a pas payé entièrement le montant du loyer à la date prévue dans le bail. Face à une telle situation, le bailleur se réserve le droit d'entamer immédiatement une procédure judiciaire pouvant aboutir à une résiliation du bail.
Cependant, il est d'abord préférable d'envoyer au locataire un commandement de payer dès les premiers jours de retard, via un huissier de justice. Ceci est un préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire, à terme, le cas échéant.
Pour être valable, ce document doit faire mention du non-paiement de loyer et indiquer de façon précise les sommes dues. Il doit clairement demander au locataire de régler sa dette dans les 15
jours à venir, sous peine de résiliation de contrat après un mois de retard. Si le locataire s'acquitte de sa dette pendant cette période, la clause résolutoire est annulée et le bail
continue.
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Saisir le tribunal de grande instance pour activer la clause résolutoire du bail
Si malgré tout les impayés s'accumulent, vous pouvez faire activer la clause résolutoire et demander la résiliation du bail par le tribunal de grande instance (TGI). Cependant, vous devez savoir que les juges prononcent très rarement une résiliation de contrat après seulement 1 mois de retard. En effet, le locataire concerné peut faire suspendre l'exécution de la clause et se faire accorder des délais de paiement, si les situations occasionnant les impayés sont avérées (baisse de chiffre d'affaires, par exemple).
Mais, si les échéanciers proposés par le juge ne sont pas respectés et que le locataire continue à accumuler les impayés, le propriétaire peut une nouvelle fois demander la résiliation du bail.
Que faire si votre contrat ne comporte pas de clause résolutoire ?
C'est une situation extrêmement rare, mais qui existe quand même. Si vous êtes dans un cas pareil, il est également possible de demander au TGI la résiliation du bail et obtenir gain de cause. Cependant, la procédure peut prendre plus de temps, avec des marges de manœuvre plus importantes pour le juge. Mais il est recommandé de toujours adresser au locataire un commandement de payer avant de saisir le tribunal.
Enfin, si la clause résolutoire permet de vous protéger contre les locataires non-payeurs, il faut cependant être attentif à sa rédaction pour en tirer tout le bénéfice. Car une clause mal rédigée (erreur dans le délai pour régler l'impayé, par exemple) est considérée comme nulle et inutilisable.