Comment mener à bien la vente local commercial

En tant que propriétaire d'un local commercial, souhaiter mettre son bien en vente est une possibilité. Qu'il s'agisse de se lancer dans une nouvelle aventure d'investissement ou simplement souhaiter se retirer de ce type d'activité, la méthode de vente de local commercial reste identique. Afin de vous accompagner dans cette étape également appelée cession de local commercial, voici un petit guide pratique sur les démarches à suivre pour vendre son bien.

Pour en savoir plus : Réussir sa vente local commercial

Les étapes d'une vente de local commercial

La vente d'un local commercial se développe en 4 étapes clés :

Tout d'abord, il s'agira de déterminer la valeur du bien. Cette étape est cruciale, puisqu'il sera question de déterminer au plus juste la valeur du local commercial à mettre en vente. En effet, une sous-estimation de la valeur dudit bien se traduira par une perte sur investissement. A contrario, une surestimation de la valeur du bien risque de générer une difficulté à trouver preneur. Afin de déterminer la valeur réelle d'un local commercial, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste de l'immobilier commercial de votre zone géographique.
Ensuite, un propriétaire de local commercial devra annoncer son souhait de vente, ou seront renseignés le prix souhaité ainsi que les conditions à respecter pour acheter son bien. Si le local est occupé par un locataire, ce dernier devra être informé en priorité par lettre recommandé avec accusé de réception afin de faire valoir son droit de préemption.
Une fois la valeur du bien déterminé et l'annonce du souhait de vente effectuée, des potentiels acheteurs vont alors se manifester. Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est alors conseillé de mettre en place un compromis de vente. Le compromis de vente permet aux deux parties de convenir du prix et des conditions définitives de la vente. L'avantage de ce document est qu'il peut conditionner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines choses, comme par exemple l'obtention d'un crédit bancaire.
Enfin, dernière étape pour vendre un local commercial, la signature du contrat de cession. Il s'agit d'un acte de vente formalisé, qui répond à des règles précises. Il est ainsi fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour rédiger ce type de document.

Comment estimer la valeur de son local commercial à vendre ?

Comme indiqué plus tôt, l'estimation de la valeur d'un local commercial à vendre est une étape cruciale qui déterminera la réussite d'une vente de ce type de bien. Contrairement aux locaux d'habitation, la valeur d'un local commercial n'est pas déterminée par sa superficie, mais par :

sa situation géographique (rue passante, centre-ville, présence de transports en commun, possibilité de se garer à proximité, environnement concurrentiel…) ;
son agencement global (répartition entre la partie accessible au public et celle réservée au personnel, la présence d'espaces de stockage des marchandises…) ;
son état général (date de construction, date des derniers travaux effectués, conformité aux normes…) ;
la sécurité du local (présence d'une alarme, d'un système de vidéo-surveillance, d'une grille fonctionnelle, d'extincteurs…).

Que faire si le local est en cours de location ?

La vente d'un local commercial n'est en aucun cas déterminée par la présence ou non d'un locataire professionnel. En effet, le titulaire de l'activité pratiquée dans le local est rarement le propriétaire des lieux. Il est ainsi tout à fait possible de vendre son local commercial, même si ce dernier est actuellement loué. Plus encore, les acheteurs ont tendance à préférer acheter un local commercial en cours de location.

Cependant, si le local est occupé, certaines obligations sont à respecter par le bailleur. En effet, il est tenu d'informer le locataire en priorité de son souhait de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, afin que ce dernier puisse faire valoir son droit de préemption. La lettre en question devra ainsi faire mention du prix de vente, ainsi que des conditions requises. Également, les 4 premiers alinéas de l'article L.145-46-1 du Code de commerce devront être présents. Une fois réception de ladite lettre, le locataire dispose d'un mois pour faire valoir son droit de préemption.

Dans le cas où le vendeur souhaite changer le prix de vente, il sera tenu de réitérer l'ensemble de la démarche précédemment citée, et de respecter les mêmes conditions que lors de l'offre initiale.

Attention, si le propriétaire souhaite mettre en vente son local commercial à son(sa) conjoint(e), un descendant, un ascendant ou à un copropriétaire, il est en droit de ne pas respecter le droit de préemption du locataire.