Louer ou acquérir un local commercial ? La question revient très souvent lorsque l'on souhaite investir dans les murs commerciaux. Si chaque solution comporte des avantages et des inconvénients, il est important pour le futur acquéreur de faire le tour de la question pour déterminer laquelle des deux options lui convient le mieux. Point de Vente vous présente les éléments à retenir pour prendre la bonne décision !
L'argent, le nerf de la guerre
La question du financement est déterminante et s'impose d'elle-même, d'autant que l'ouverture d'un local commercial nécessite la mobilisation de grosses sommes d'argent, notamment pendant la phase de démarrage qui implique d'avoir une trésorerie assez solide pour couvrir de trois à cinq années d'activité, avant que le projet ne soit rentable et n'atteigne l'équilibre financier. Si vos finances le permettent, privilégiez donc l'achat, au vu des nombreux avantages que cette option présente, notamment si votre activité est particulièrement florissante et que votre bailleur n'a pas d'inconvénient à vous vendre les murs. Un achat permet, de surcroit, de se donner de la visibilité sur ses dépenses à long terme, ce que ne permet pas la location.
Diversifier son patrimoine
En achetant votre local commercial, vous balayez d'un revers de la main tous les problèmes inhérents au contrat de location : augmentation du loyer, expiration du contrat bail, risque d'expulsion, litige avec le bailleur, etc. De plus, l'acquisition de murs commerciaux est une manière intelligente d'enrichir son patrimoine immobilier. Sur le plan juridique, cette acquisition peut se faire de plusieurs manières : soit en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Acheter un local commercial via une Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs avantages. Cela permet notamment de séparer son patrimoine immobilier du patrimoine lié à son activité. Ainsi, en cas de faillite, le patrimoine immobilier se trouve protégé. La SCI permet également de transmettre séparément le patrimoine d'exploitation et le patrimoine immobilier, ce qui constitue une excellente protection pour le patrimoine familial.
Des avantages fiscaux
Si c'est la SCI qui achète le local, elle paie des droits de mutation qui s'élèvent à 5,80 % du prix. Les revenus générés par les murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers. Ainsi, les charges et autres travaux sont déductibles des loyers au moment de leur déclaration au fisc. Il est possible de créer des déficits fonciers qui viendront s'imputer sur les revenus fonciers, sans toutefois dépasser 10.700 € par an. En ce qui concerne le surplus éventuel et les intérêts d'emprunt, ils s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme a pour principal avantage de faire baisser la base imposable, ce qui se traduit par moins d'impôts à payer et une fiscalité optimisée, notamment pour les personnes qui disposent déjà d'un patrimoine immobilier locatif. En cas de revente, l'entrepreneur/propriétaire des murs pourra conserver le local et louer le fonds de commerce à un repreneur, générant ainsi un gain supplémentaire sur le long terme. Et contrairement à la location, tout investissement dans des travaux de rénovation ou d'aménagement améliore la valeur des murs et valorise le patrimoine.
Les avantages de la location
Un achat nécessite d'avoir d'une vision claire du développement du projet à long terme, pour éviter tout risque de manquer d'espace au bout de quelques années. La location offre une plus large marge de manœuvre, car le locataire peut déménager en cas de besoin, et est protégé pendant neuf ans avec la possibilité de quitter le local tous les trois ans. Le bail commercial permet également de réduire l'engagement initial, et par ricochet augmenter la trésorerie.
Quel que soit votre besoin, achat ou location, n'hésitez pas à contacter l'équipe de Point de Vente pour vous aider à opter pour la solution qui vous convient le mieux.