Les notions à connaître de la location local commercial

Dans la vie d'un professionnel du commerce de proximité, la location local commercial est une étape inévitable. Au même titre que bien d'autres choses, louer un local commercial n'est pas quelque chose que l'on maîtrise du jour au lendemain, et une préparation de méticuleuse est bien souvent nécessaire. Afin de vous aider dans ce sens, et vous permettre de comprendre les tenants et aboutissants de la location local commercial, voici un dossier complet concernant cette étape clé. Notre attention sera ici portée sur les aspects techniques de la location d'un local à destination professionnelle, à savoir les critères à prendre en compte pour trouver le local idéal, la législation appliquée aux établissements recevant du public, les détails et points clés du contrat de location (bail commercial), vos droits en tant que locataire, ou encore les frais à prévoir avant d'ouvrir votre commerce au public.

Pour en savoir plus : Trouver un local commercial à louer

Définir les critères de recherche du local commercial idéal

Bien que cette première étape dans la recherche d'un local commercial à louer puisse paraître assez évidente, elle n'en est pas moins essentielle et nécessite d'y accorder du temps et une réflexion approfondie. En effet, définir les critères de recherche de manière exhaustive permettra de gagner beaucoup de temps au moment d'éplucher les annonces de locaux commerciaux à louer, mais pas seulement. En optant pour un plan d'attaque clair et précis pour mener votre recherche, vous pourrez ainsi éviter de porter votre attention sur des biens à louer à moindre intérêt, ou encore vous orienter vers des locaux qui auraient pu sembler inintéressants au premier regard. Mais alors, quels sont les critères décisifs dans une recherche d'un local commercial à louer, et quelle priorité leur accorder ?

Le premier critère est bien souvent géographique

En effet, en fonction de chacun, l'emplacement jouera un rôle essentiel dans le succès de votre entreprise professionnelle. Mais définir la région ou la ville pour implanter votre commerce ne suffit pas. Il faudra en effet mener une enquête approfondie afin de déterminer quel est le quartier, voire même la rue la plus adaptée à votre activité. Pour cela, renseignez-vous sur la fréquentation des passants des différents quartiers, le type de commerces présents ainsi que la concurrence envisageable, etc.

Second critère à prendre en considération dans votre recherche : le prix

Il est en effet primordial de vous assurer que vous serez capable une fois votre activité lancée de payer le loyer convenu avec le propriétaire. Notons à ce propos que le contrat de location mis en place pour un local commercial est bien moins souple que celui d'un local d'habitation. En cas de non-paiement du loyer et en fonction des conditions indiquées dans le contrat de bail, le propriétaire pourra décider de vous mettre à la porte sans ménagement (nous reviendrons sur ce point plus tard dans ce dossier).

Troisième élément essentiel : la surface du local, et sa répartition

Il s'agit en effet d'un critère essentiel à prendre en considération pour vous permettre de mener votre activité dans les meilleures conditions possibles. Ainsi, en fonction de votre domaine professionnel, vous pourrez avoir besoin d'une grande zone de stockage, d'un espace d'accueil du public important, d'une cuisine avec aération et système de conservation des aliments… Bref, à vous de définir l'ensemble des éléments qui définissent le type de local qu'il vous faut. Notons également qu'en matière de local commercial, la surface n'est pas l'élément principal lorsqu'il est question du montant du loyer, à l'inverse d'un local à but d'habitation. En effet, c'est la rentabilité associée au local qui sera déterminante pour définir la valeur locative d'un bien. Ainsi, n'ayez pas peur de vous intéresser aux locaux qui vous permettront de faire évoluer votre commerce comme vous le souhaitez, par exemple en diversifiant vos produits et services dans un futur proche, ou encore faire grandir votre équipe au fil du temps.

Bien d'autres critères pourront être jugés importants pour trouver le local commercial idéal, comme les travaux à prévoir, l'état global du local, la nature du propriétaire et votre ressenti à son égard…

Législations et droits en matière de location local commercial

Le sujet de la législation en lien à la location d'un local commercial est vaste. Nous nous contenterons ici d'aborder les éléments les plus importants qui devront être pris en compte afin de vous permettre de commencer à exercer votre activité dans les meilleures conditions.

Le bail commercial

Le bail commercial, ou contrat de location professionnel, est un élément extrêmement important dans la vie d'un commerce. En effet, il définit un large panel de données, comme le montant du loyer, la destination du bail, les éléments constitutifs de la location, la répartition des charges… Bref, tout ce qui touche de près ou de loin au local mis en location. Ce faisant, sa rédaction doit être méticuleuse, et être aussi complète et équitable que possible. Pour cela, faire appel à un spécialiste sera essentiel, comme par exemple un expert-comptable ou encore un avocat spécialisé.

Notons également que plusieurs types de baux commerciaux peuvent être proposés (bail 3-6-9, bail saisonnier, bail dérogatoire de courte-durée…). Le bail le plus fréquent est le bail 3-6-9, mis en place pour une durée de 9 ans, avec révision possible chaque 3 années. La révision de ce type de contrat concerne le montant du loyer, ou encore la volonté du locataire de quitter les lieux sans craindre de répercussions.

Articles et annexes du bail commercial

Comme mentionné plus tôt, le bail commercial est le document clé lors d'une location d'un local, et fait état d'un certain nombre d'éléments essentiels, comme l'identité du bailleur et celle du locataire, le montant du loyer, le descriptif du local et des éventuels équipements présents, etc.

Un des articles les plus importants du bail désigne la destination de ce dernier, c'est-à-dire l'activité qu'il sera possible de pratiquer dans le local en question. Ainsi, plus la destination sera restrictive, moins il sera possible de varier votre activité commerciale ou professionnelle. Essayez donc de convenir d'une destination assez vague pour vous accorder une certaine liberté de mouvement, mais suffisamment précise pour que le bailleur se sente en sécurité quant à votre location.

Parmi les sujets abordés dans un contrat de bail commercial, certains sont bien souvent oubliés, et entraînent des zones d'ombre qu'il est préférable d'éviter. Parmi eux, on trouve la répartition des charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux. Précisons également que concernant les travaux, s'il s'agit de travaux touchant à la structure même du local, à la façade ou à la toiture, les frais devront impérativement être à la charge du bailleur. Afin d'éviter toute mésentente, la liste complète des éléments considérés comme étant à la charge du propriétaire sont définis dans l'article 606 du code civil.

D'autres clauses importantes pourront également être ajoutées au bail, comme la clause d'exploitation personnelle (qui interdit de mettre le fonds de commerce en location-gérance sans l'accord du bailleur) ou encore la clause de déplafonnement du loyer (qui permet au bailleur de réévaluer le montant du loyer en fonction de la valeur locative du marché, ce qui risque de faire s'envoler le montant convenu initialement).

Les droits de révision du loyer et rachat du bail commercial

Comme souligné précédemment, le bail 3-6-9 fonctionne sur le principe d'une révision du loyer possible à chaque cycle triennal. Cette particularité a été pensée afin de permettre à un propriétaire de ne pas être dans une situation de perte en cas d'évolution rapide de la valeur locative d'une zone géographique.

Mais la révision triennale n'est pas seulement destinée à une révision du loyer. En effet, un locataire installé qui voit son activité ne pas évoluer comme prévu ou dans une situation de perte financière, pourra décider de rompre le contrat de bail, sans craindre d'amende ou de conséquences. Dans le cas où le propriétaire est conscient de cette situation, il pourra proposer au locataire (ou bien le locataire pourra le proposer au bailleur), de trouver un tiers pour racheter le droit au bail commercial afin d'y mener sa propre activité. Cela permettra de perpétuer un bail jusqu'à sa date d'expiration, et donc de conserver des conditions favorables pour les parties engagées.

S'installer dans un local commercial, combien ça coûte ?

Lorsqu'il est question de l'installation dans un local commercial, il est essentiel de garder en tête qu'il ne s'agit pas d'une action sans répercussions financières. En effet, c'est une étape coûteuse, qui doit impérativement être prise en compte dans votre choix de location. Ainsi, en fonction de l'activité professionnelle, de l'état global du local ou de vos besoins d'aménagement, les frais d'installation pourront être particulièrement importants.

Notons toutefois que ces frais, bien qu'importants, sont généralement indispensables. En effet, le local, une fois aménagé et ouvert au public, deviendra un argument de vente à part entière. Il doit donc être à l'image de votre marque, et créer une ambiance qui lui est propre afin de fidéliser la clientèle.

Afin de faciliter votre installation, il pourra être conseillé de convenir d'un accord avec le bailleur afin que ce dernier vous accorde un délai pour effectuer vos premiers versements de loyers. Bien que cela soit relativement rare et difficile à mettre en place, il sera toutefois possible de l'envisager dès la rédaction du bail commercial, en précisant les détails exacts de l'accord et les conséquences en cas de non-respect de ces derniers.

La réglementation ERP, une notion essentielle à prendre en compte

En dehors de certaines activités, un commerce est généralement destiné à recevoir du public. Ce faisant, certaines lois et règles sont à respecter, les réglementations ERP (Etablissements Recevant du Public). Ces réglementations sont destinées à assurer d'une part la sécurité des personnes se trouvant dans le local commercial concerné, ainsi que l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Deux critères sont ainsi observés pour définir les réglementations à respecter d'un local à un autre : la capacité d'accueil d'une part, et le type d'activité pratiqué d'autre part. Une fois ces deux critères considérés, c'est la taille du local qui viendra définir les détails des dispositifs à mettre en place pour garantir sécurité et accessibilité à tout visiteur du local commercial. Dans le cas où des travaux devront être menés pour garantir le respect des réglementations ERP (par exemple l'installation électrique ou la mise en place de sécurités anti-incendie, etc.), ces derniers devront être à la charge du propriétaire.