Dans le cadre d'un bail commercial, le litige peut porter sur différents aspects du contrat. Les contestations entre locataire et bailleur sont le plus souvent portées devant le président du Tribunal judiciaire. Dans d'autres cas, c'est une commission de conciliation qui traite le litige. Ainsi, le déroulement de la procédure dépend en partie de l'objet du litige. Focus !
Fixation du loyer
Le juge le plus compétent pour traiter les litiges portant sur la fixation du loyer en cours de bail est le Président du Tribunal judiciaire. Surnommé le "juge des loyers commerciaux", il dispose d'attributions propres à son statut (ou au juge qu'il délègue) lui permettant de trancher tous les problèmes liés à la définition du montant du loyer. Les cas de figure sont nombreux :
- mise en œuvre de la clause d'échelle mobile ;
- fixation du loyer en cas de révision triennale ;
- augmentation du loyer du bail principal, en cas de sous-location ;
- modification du loyer dans le cadre d'une déspécialisation plénière ;
- loyer du bail renouvelé ;
- fixation du loyer pour les locaux de remplacement ;
- fixation du loyer de locaux reconstruits.
Depuis la réforme de la justice du 1er janvier 2020, chaque partie doit obligatoirement se faire représenter par un avocat pour gérer les litiges liés au bail commercial, à l'exception de ceux relatifs à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
Loyer d'un bail commercial renouvelé, un loyer révisé ou les charges et travaux
Les contestations relatives à ces différents éléments sont en général traitées par une commission départementale de conciliation. Cependant, les locaux concernés doivent obéir à la règle du plafonnement. Cela signifie que pour les bureaux, locaux monovalents, terrains loués nus, par exemple, la commission n'a pas la compétence requise pour trancher le litige.
Cependant, la commission peut être saisie à tout moment, mais avant la fin du bail, en lui adressant un dossier par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci va ensuite convoquer les parties à une séance de conciliation. Si elle échoue à trouver un point d'accord entre le bailleur et son locataire, il les renvoie alors vers un juge des loyers pour trancher définitivement l'affaire.
Les autres litiges sur bail commercial
Pour tous les autres litiges concernant, entre autres, le congé, le renouvellement du bail, la résiliation du bail ou encore le montant d'indemnité d'éviction, c'est le Tribunal judiciaire qui est saisi. L'adversaire devra alors passer par un huissier de justice pour transmettre une convocation au tribunal du lieu de situation des locaux. La procédure requiert l'assistance d'un avocat pour toutes les deux parties.