Le bail commercial, communément appelé bail 3/6/9 parce qu'il permet au locataire de résilier son bail indifféremment au bout de 3 ans, 6 ans, ou 9 ans, établit les règles qui régissent la relation contractuelle entre propriétaire et locataire. Ce document peut sembler contraignant de par la densité des informations qu'il contient, mais il recouvre néanmoins tous les aspects relatifs à la location pour protéger les intérêts des parties. Si certaines clauses sont non négociables, notamment celles régies par la loi Pinel depuis 2014, d'autres le sont, et permettent ainsi de trouver le juste équilibre entre la prestation et le prix.
#1 Le loyer
Étant dépendant du prix du marché et de la loi de l'offre et de la demande, le loyer est négociable, et ce, quand bien même le propriétaire se montre rigide sur le prix facial. Le locataire peut dans ce cas négocier les différentes mesures d'accompagnement (franchise de loyer, progressivité du loyer, participation aux travaux, prestations offertes, mise à disposition anticipée, etc.) dont il peut bénéficier et qui peuvent faire baisser considérablement le montant. La somme économisée peut en effet constituer jusqu'à 20% du loyer facial. La sous-location est interdite, sauf en cas de clause dans le bail de départ, autorisant le locataire à louer une partie des locaux.
#2 Le dépôt de garantie
Celui-ci peut être négocié, notamment lorsqu'aucun montant maximum n'a été autorisé. Néanmoins, si le montant dépasse deux termes de loyers (ou bien 2 mois ou 2 trimestres), l'excédent porte intérêt au profit du locataire. Veillez à préciser le montant du dépôt de garantie, la date de son encaissement, etc., dans le bail.
#3 La répartition des charges
La loi Pinel a mis fin, depuis 2014, à la répartition libre des charges entre le bailleur et le locataire. Il est désormais obligatoire d'indiquer dans le contrat de bail la répartition précise des charges. Le locataire prend obligatoirement en charge l'eau, le gaz et l'électricité, les charges de copropriété, ainsi que la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Quant au propriétaire, il supporte les travaux relatifs au bâti (murs, toit…) et les travaux de mise aux normes ou de vétusté. Le propriétaire et le locataire peuvent, par ailleurs, négocier librement la répartition du coût des travaux d'amélioration ou d'aménagement éventuels. En l'absence de clause dans le bail commercial déterminant ce que le locataire doit payer ou rembourser, le propriétaire ne peut lui demander le remboursement des charges.
#4 Les conditions de fin de contrat
Il s'agit du dernier élément à négocier. Contrairement aux conditions de renouvellement et de résiliation, les conditions de sortie, elles, sont négociables. Pour ce faire, la clause nivellement et celle de garantie solidaire sont à étudier. La première, lorsqu'elle n'est pas, ou peu négociée, peut être lourde de conséquences pour le locataire. Ce dernier, après avoir effectué des aménagements onéreux, peut, lors de son départ, se voir réclamer leur enlèvement complet, ainsi que la reprise des dégradations consécutives aux déposes. Le preneur a donc tout intérêt à négocier cette clause pour éviter des risques financiers pouvant lui être fatals. La seconde permet au bailleur de réclamer à son ex-locataire les loyers non versés par le nouveau locataire en cas de défaillance de ce dernier. N'hésitez donc pas à négocier fermement, lors de la rédaction du bail ou de ses avenants, l'étendue de la clause de garantie que le bailleur souhaiterait insérer dans le bail, d'autant que les dispositifs mis en place par le législateur pour limiter les effets d'une telle clause s'avèrent d'une faible efficacité.
#5 La destination des lieux
Pour éviter tout litige, il convient de préciser dans le bail toutes les activités autorisées et les activités interdites. Le preneur doit essayer de négocier une clause "tous commerces" afin d'éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d'activité. La négociation de la clause de destination peut entraîner un déplafonnement du loyer. Néanmoins, elle s'avère intéressante dans la mesure où elle facilite la cession du bail commercial le moment venu.
#6 Le pas-de-porte
Cette somme demandée par le propriétaire pour compenser le droit au renouvellement du bail est négociable. Indiquez dans le bail la nature du pas-de-porte : supplément de loyer ou indemnité forfaitaire compensatrice. En effet, en fonction de la nature du pas-de-porte, les conséquences fiscales ne seront pas les mêmes, et il en est de même pour le bail fixé lors du renouvellement, car le supplément de loyer est intégré systématiquement.
#7 Cession de bail
La cession du bail sans le fonds de commerce est négociable. Une clause, fréquente, peut prévoir l'interdiction de céder le bail seul. Toutefois, cette cession est de droit dans certains cas, comme pour le locataire commerçant ou artisan qui part à la retraite. Il convient donc d'être vigilant sur les clauses qui interdisent de céder le bail seul, sans les murs, car cela peut compliquer la vente du fonds de commerce, le loyer étant une partie essentielle du compte de résultat. La clause de non-rétablissement est également à éviter, car elle interdit d'exercer la même activité dans un périmètre défini et pour une durée déterminée après la fin du bail.
La loi Pinel a considérablement remodelé le bail commercial, d'où l'importance de faire preuve de vigilance. Pour bien négocier les clauses et jeter les bases d'une relation claire et transparente entre le locataire et le bailleur, tout en maîtrisant les coûts locatifs, n'hésitez pas à faire appel à l'équipe de Point de Vente. Nous vous apporterons des conseils d'expert en immobilier d'entreprise, investissement immobilier, immobilier familial et patrimonial.