Vente de locaux commerciaux : les impacts fiscaux à connaître

La vente de locaux commerciaux peut avoir des conséquences fiscales importantes pour les propriétaires. Avant de vendre un local commercial, il est essentiel de comprendre les impacts fiscaux qui en découlent afin de prendre les meilleures décisions possibles. Dans cet article, nous allons passer en revue les principaux impacts fiscaux de la vente de locaux commerciaux et ce que vous devez savoir à ce sujet.

Pour en savoir plus : Réussir sa vente local commercial

La taxe sur la plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un local commercial, vous pouvez être soumis à une taxe sur la plus-value immobilière. Cette taxe est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat initial, ainsi que de certains frais tels que les frais de notaire, les travaux de rénovation, etc. Cette taxe peut être assez élevée et il est important de la prendre en compte lors de la vente d'un local commercial. Le taux de la taxe sur la plus-value immobilière dépend de la durée de détention du bien. Si vous avez détenu le local commercial pendant plus de 22 ans, la taxe est nulle. Pour une détention de moins de 22 ans, le taux varie en fonction du nombre d'années de détention, allant de 0% à 36,2%. Il convient donc de bien réfléchir à la durée de détention du bien avant de le vendre.

La TVA

La TVA est un impôt indirect qui s'applique sur la vente de locaux commerciaux. Elle est facturée aux acheteurs et collectée par les vendeurs, qui la reversent ensuite à l'administration fiscale. En règle générale, la vente de locaux commerciaux est soumise à la TVA au taux normal de 20%. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle. Tout d'abord, les ventes de locaux commerciaux neufs sont soumises à la TVA au taux réduit de 5,5% dans certaines zones géographiques. Cette mesure vise à favoriser la construction de locaux commerciaux dans les zones défavorisées. Ensuite, les ventes de locaux commerciaux peuvent être soumises à la TVA au taux zéro dans certains cas. C'est le cas notamment des ventes de locaux commerciaux destinés à être utilisés pour une activité exonérée de TVA, comme les activités médicales ou sociales. Enfin, il est possible pour le vendeur de ne pas facturer de TVA sur la vente de son local commercial en optant pour la "cession de droit au bail". Cette option consiste à céder le droit d'occuper un local commercial sans céder la propriété du bien immobilier. Dans ce cas, la cession de droit au bail n'est pas soumise à la TVA, mais elle peut être soumise à d'autres impôts, comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation. Il convient de noter que la TVA peut également avoir des conséquences sur la valeur de vente du local commercial. En effet, si le vendeur opte pour une vente soumise à la TVA, le prix de vente sera majoré du montant de la TVA. À l'inverse, si le vendeur opte pour une cession de droit au bail, le prix de vente sera fixé en fonction de la valeur locative du local commercial, sans prise en compte de la TVA.

L'impôt sur les sociétés

Si vous vendez un local commercial détenu par une société, vous pouvez être soumis à l'impôt sur les sociétés. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est considérée comme un bénéfice réalisé par la société et est donc soumise à l'impôt sur les sociétés. Le taux de l'impôt sur les sociétés est actuellement de 26,5% pour les bénéfices inférieurs à 250 000 euros et de 27,5% pour les bénéfices supérieurs à ce montant. Il est donc important de prendre en compte l'impôt sur les sociétés dans vos projections financières avant de vendre un local commercial détenu par une société.

Les autres taxes et frais

En plus des taxes et impôts mentionnés ci-dessus, il peut y avoir d'autres taxes et frais liés à la vente d'un local commercial. Par exemple, vous devrez payer des frais de notaire, des frais d'agence immobilière, etc. Il est important de bien se renseigner sur ces frais avant de vendre un local commercial, afin d'éviter les mauvaises surprises. N'hésitez pas à demander des devis à plusieurs professionnels pour comparer les offres et négocier les prix si possible.

Les exonérations fiscales

Les exonérations fiscales sont des dispositifs qui permettent de réduire ou d'exonérer complètement les impôts et taxes liés à la vente d'un local commercial dans certaines situations. Tout d'abord, si vous vendez un local commercial occupé depuis plus de cinq ans par le même locataire, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle de la taxe sur la plus-value immobilière.

Cette exonération s'applique lorsque la vente est effectuée par un particulier, et elle peut atteindre 30% pour les biens vendus entre le 1er septembre 2014 et le 31 août 2015, 25% pour les biens vendus entre le 1er septembre 2015 et le 31 décembre 2017, et 10% pour les biens vendus à partir du 1er janvier 2018. De plus, si vous vendez un local commercial situé dans une zone de revitalisation urbaine (ZRU), vous pouvez bénéficier d'une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière, ainsi que d'une exonération partielle de l'impôt sur les sociétés.

La ZRU est une zone définie par l'État où les autorités locales peuvent bénéficier de subventions pour rénover et développer les quartiers. Cette exonération est applicable si la vente est effectuée par une entreprise, et elle peut atteindre 100% de la taxe sur la plus-value immobilière et 50% de l'impôt sur les sociétés. Il existe également d'autres exonérations fiscales qui peuvent s'appliquer à la vente de locaux commerciaux, comme l'exonération en cas de cession à titre gratuit ou en cas de vente en viager. T

outefois, ces exonérations sont plus rares et ne s'appliquent que dans des situations très spécifiques. Il convient donc de bien se renseigner sur les différentes exonérations fiscales possibles avant de vendre un local commercial. Pour cela, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un notaire qui pourra vous aider à identifier les dispositifs fiscaux applicables à votre situation.

Les conséquences fiscales du réinvestissement

Lorsqu'un propriétaire de local commercial vend son bien, il peut réinvestir tout ou partie des fonds issus de la vente dans l'acquisition d'un autre bien immobilier, ce qui peut avoir des conséquences fiscales importantes. En effet, si le propriétaire réinvestit l'intégralité du produit de la vente dans un autre bien immobilier, il peut bénéficier d'une exonération totale de la taxe sur la plus-value immobilière.

Cette exonération s'applique si le nouveau bien immobilier est acquis dans un délai de deux ans à compter de la date de cession du local commercial. Il est important de noter que cette exonération n'est valable que si le nouveau bien immobilier est affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Si le propriétaire réinvestit une partie seulement du produit de la vente dans un autre bien immobilier, il peut bénéficier d'une exonération partielle de la taxe sur la plus-value immobilière. Cette exonération est calculée au prorata de la valeur du nouveau bien immobilier par rapport à la valeur totale des biens immobiliers acquis après la cession du local commercial. Il est également possible de différer le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière en cas de réinvestissement du produit de la vente dans un autre bien immobilier.

Cette option est appelée la "surséance de paiement" et elle permet de reporter le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière jusqu'à la vente du nouveau bien immobilier. Cette mesure permet donc de ne pas avoir à débourser immédiatement l'impôt sur la plus-value immobilière. En revanche, si le propriétaire ne réinvestit pas les fonds issus de la vente dans un autre bien immobilier, il devra payer l'impôt sur la plus-value immobilière dans les délais prévus par la loi. Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention du bien immobilier, et il peut atteindre jusqu'à 34,5% pour les biens immobiliers détenus depuis plus de 30 ans.