Prix location commerce : qu'est ce que le “taux d'effort” ?

Souvent considéré comme l'un des nombreux points à prendre en compte lorsqu'il est question de choisir un local commercial pour y implanter son activité, le loyer est pourtant bien plus important qu'il n'y paraît. En effet, il s'agit d'un élément clé dans les finances d'un commerce, qui jouera un rôle significatif dans sa capacité à générer des bénéfices, et donc à devenir rentable. Ainsi, il existe un rapport direct entre montant du loyer, chiffre d'affaires et rentabilité. Explications.

Pour en savoir plus : Comment déterminer le loyer local commercial ?

Comment est défini le prix location commerce ?

Lorsqu'un bail commercial est mis en place entre le propriétaire d'un local et un commerçant locataire, le montant initial du loyer n'est soumis à aucune réglementation. En effet, il s'agit d'un montant convenu entre les deux parties suite à une négociation de longue haleine. Sont ainsi pris en considération lors de cette négociation de nombreux éléments, comme l'emplacement géographique du local et son intérêt commercial, la surface utile, sa visibilité depuis la rue, la concurrence et les enseignes voisines, la présence d'un parking ou la proximité avec des éléments urbains favorables au passage de personnes (parc, école, cinéma, centre commercial, transports en commun…), la nature de l'activité qui y sera menée, et bien entendu l'état du marché au moment de la rédaction du bail commercial. A ses nombreux critères s'ajoute la répartition des charges liées au local entre le bailleur et le locataire. Cette répartition est particulièrement importante puisqu'elle pourra faire varier le montant initial convenu de manière significative.

Le loyer d'un commerce peut-il évoluer ?

La durée habituelle d'un bail commercial est de 9 ans. Ainsi, au même titre que tout élément immobilier, sa valeur évolue dans le temps, et logiquement, le montant du loyer en est impacté. Ainsi, il est prévu par la loi que durant la validité d'un bail commercial, le propriétaire pourra exiger une révision du loyer afin de s'adapter à la valeur locative de la zone géographique où se situe le local commercial loué.

Attention, cette révision est réglementée, et ne pourra en aucun cas dépasser 10% du montant payé l'année précédant la révision. Notons également que cette révision ne pourra avoir lieu que chaque 3 ans. C'est pour cette raison que le bail commercial traditionnel est appelé un bail 3-6-9.

Une autre méthode de révision du montant du loyer existe, la révision par l'indexation. Cette méthode consiste à revoir le montant du loyer à un rythme annuel ou trimestriel, en fonction de la variation d'un indice de l'Insee comme l'indice du coût de la construction, l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités du tertiaire. Si cette méthode existe, elle est cependant très rarement mise en place.

Pourquoi le montant du loyer est-il si important pour un professionnel ?

En tant que professionnel, il est nécessaire de prendre en considération l'ensemble des éléments qui constituent les charges fixes liées au commerce. Cela permet en effet de calculer la rentabilité de ce dernier. Ainsi, le loyer est bien souvent l'un des éléments qui occupent une des premières places lorsqu'il est question de charge fixe.

Ainsi, une relation directe existe entre le chiffre d'affaires et le loyer, que l'appelle le taux d'effort. Ce taux n'est pas le même d'une activité à une autre, et certains plafonds ne doivent pas être dépassés afin d'assurer la rentabilité d'une activité. Par exemple :

pour un restaurant, le taux d'effort ne doit pas dépasser 10 % ;
pour un hotel, le taux d'effort ne doit pas dépasser 20 % (recettes des petits déjeuners à exclure de l'équation) ;
pour un commerce, le taux d'effort maximal se situe entre 8 et 9 % ;
pour une boulangerie, le taux d'effort ne doit pas dépasser 5 % ;
…

Vous l'aurez compris, chaque activité voit son ratio loyer/chiffre d'affaires être clairement défini. Afin de vous assurer qu'un loyer correspond à votre chiffre d'affaires potentiel, n'hésitez pas à faire appel à un spécialiste, comme un expert-comptable spécialisé dans l'implantation des entreprises qui pourra baser ses conseils sur le cas pratique de ses autres clients situés dans une zone géographique similaire à la vôtre avec une activité professionnelle comparable.