Fond de commerce à vendre : le mode d'emploi

Au moment de vendre une entreprise, la question du fond de commerce est essentielle. Elle nécessite en effet de mener une réflexion approfondie pour en déterminer la valeur, mais également doit faire état de l'ensemble des éléments qui la composent et qui y sont liés. Ainsi, parfaitement comprendre le rôle des différents interlocuteurs que l'on va rencontrer lorsque l'on possède un fond de commerce à vendre s'impose comme une nécessité absolue. Plus encore, les étapes à suivre pour mener à bien la vente de son commerce sont nombreuses et variées. Afin de vous aider dans ce processus de longue haleine, voici le mode d'emploi ultime du fonds de commerce à vendre.

Pour en savoir plus : Fond de commerce a vendre à Paris : nos conseils

Tenants et aboutissants du fond de commerce à vendre

Avant d'aller plus avant dans les étapes qui constituent la vente d'un fonds de commerce, il convient de rappeler en premier lieu ce qui fait partie intégrante d'un fonds de commerce. Ainsi, lorsque l'on vend un fonds de commerce, ce sont l'ensemble des éléments que l'on pourra juger essentiels à la gestion d'une activité commerciale qui sont vendus d'un seul coup. En outre, ces éléments peuvent être répartis en deux catégories : les éléments corporels, également appelés éléments matériels, et les éléments incorporels, ou immatériels.

Les éléments matériels sont un ensemble d'éléments tangibles, comme le mobilier, les outils nécessaires à l'activité, le matériel et les équipements, etc.

Les éléments immatériels, quant à eux, constituent la plus grosse part de ce qui donne sa valeur au fonds de commerce, à savoir le droit au bail, l'enseigne, le nom de domaine, la marque, l'identité du commerce ainsi que tous les droits de propriété intellectuelle liés au commerce, comme les permis d'exploitation et autres licences.

Étapes à suivre pour vendre un fonds de commerce

Afin de vendre un fonds de commerce, certaines étapes doivent être suivies dans un ordre précis.

Etape 1 : capacité, pouvoir et consentement

Cette étape, à effectuer en premier lieu lorsque l'on souhaite vendre ou acheter un fonds de commerce, est cruciale. Elle permettra ainsi d'éviter toute mauvaise surprise en cours de transaction.

Il sera possible d'être accompagné d'un avocat pour la réaliser, ce qui assurera la garantie qu'elle est menée comme il se doit. Il s'agit ainsi de vérifier l'identité du propriétaire du fonds de commerce à vendre, ainsi que celle de l'acheteur. Plus encore, doit être garantie que les personnes concernées sont juridiquement autorisées à effectuer une telle transaction.

Ainsi, dans le cas où l'une ou l'autre des parties concernées (ou les deux) serait sous tutelle ou curatelle, l'autorisation d'une personne responsable ou du juge des tutelles devra impérativement être obtenue.

Au même titre, si le fonds de commerce est la propriété d'un couple marié et donc soumis au régime de la communauté, l'agrément des deux époux devra être garanti.

Notons également qu'en devenant propriétaire d'un fonds de commerce, l'acquéreur obtiendra automatiquement le statut de "commerçant". Aucune interdiction d'obtenir ledit statut devra être en cours au moment de la vente afin que cette dernière puisse être menée jusqu'à son terme.

Enfin, la vente d'un fonds de commerce étant finalisée par la signature d'un contrat légal, les parties engagées doivent impérativement consentir aux détails légaux de la vente, en l'occurence la nature du bien et sa description (le fonds de commerce et ce qui le compose), ainsi que le prix de vente. La constatation du moindre vice en cours de transaction observé par l'une ou l'autre des parties (incapacité de paiement, dol, vice caché, erreur ou violence subie) annulera automatiquement la vente et sera passible d'une amende accompagnée du versement d'une indemnité.

Etape 2 : la valorisation du fonds de commerce

Comme indiqué précédemment, l'un des points essentiels à convenir au moment de la vente d'un fonds de commerce concerne le prix du fonds. Il s'agira ainsi de définir avec exactitude ce qui est compris comme faisant partie du fonds, et la valeur globale de ce dernier. Pour valoriser un fonds de commerce, plusieurs méthodes existent. Généralement, l'ensemble des méthodes de calcul sont effectuées, et une moyenne des résultats obtenus est calculée, ce qui permet de proposer un montant jugé correct et acceptable aussi bien pour le vendeur que pour l'acquéreur.

Les méthodes en question sont les suivantes :

valorisation par correction de l'actif net : il s'agit ici d'additionner l'ensemble des possessions de l'entreprise et leur valeur, et de soustraire au montant obtenu les dettes pour obtenir l'actif net. On obtient alors une visibilité sur la situation nette du fonds de commerce.
valorisation par comparaison : Ici, on basera la valeur du fonds de commerce sur le prix d'entreprises équivalentes dont le montant est déjà connu (entreprises et commerces dont le profil pourra être jugé comme comparable, prenant en compte l'emplacement géographique, la nature de l'activité, le type de clientèle…)
valorisation par rentabilité : cette méthode consiste à baser son calcul sur les bénéfices possibles que permettra de générer le commerce concerné, et de soustraire à cette projection la valeur du fonds. Le risque de non réalisation des bénéfices de cette projection est à prendre en considération. On obtient avec cette méthode une visibilité claire de la capacité de remboursement de l'entreprise suite à l'achat. Il s'agit de la méthode le plus souvent utilisée par les banques pour accorder un prêt pour ce type de transaction.
valorisation par barèmes : cette dernière méthode, généralement choisie par l'administration fiscale, consiste à appliquer à la moyenne du chiffre d'affaires de l'entreprise au cours des 3 derniers exercices un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de l'activité concernée. Ce coefficient change chaque année et s'adapte au marché.

Quelle que soit la méthode choisie pour valoriser le fonds de commerce qui fait l'objet de la transaction, il est essentiel de garder à l'esprit qu'il ne s'agit pas là d'un montant final. En effet, il faut voir le résultat obtenu comme étant une base sur laquelle partir pour débuter les négociations à venir. Un certain nombre de leviers pourront en effet être actionnés par les parties engagées pour augmenter ou baisser le prix du fonds.

Etape 3 : le compromis de vente

Une fois la nature du fonds de commerce définie avec précision (ainsi que ce qu'il contient), et le prix de vente accepté par les parties engagées, il est temps de passer à l'étape suivante : la rédaction d'un compromis de vente. Bien que cette étape ne soit pas obligatoire, elle est cependant fortement conseillée, aussi bien pour le vendeur que pour l'acquéreur. Elle permet de mettre en place un certain nombre de sécurités et de garanties pour les deux parties.

Le vendeur s'engage ainsi par la signature du compromis de vente à céder son fonds de commerce, et l'acquéreur s'engage pour sa part à l'acquérir. Le compromis de vente permettra également de mettre en place un certain nombre de clauses qui viennent protéger les parties engagées (clause de non-établissement, clause de garantie de chiffre d'affaires, conditions suspensives, clauses résolutoires…).

Notons qu'avant de signer le compromis de vente, les parties engagées devront pouvoir attester que leurs obligations légales ont bien été respectées, notamment le droit d'information des employés (s'il y en a) de la vente du fonds, ainsi que du montant convenu. Le droit de préemption devra ainsi être respecté afin de finaliser la vente. Dans le cas où le fonds de commerce se situerait dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l'artisanat de proximité, la commune devra également être informée du souhait de vente du propriétaire du fonds de commerce.

Dernière sécurité généralement ajoutée dans le compromis de vente : la clause de dédit. Il s'agit d'un versement d'une indemnité (en moyenne fixée à hauteur de 10% du prix de vente convenu) par la partie qui ne respecterait pas ses engagements à la partie lésée.

Etape 4 : rédaction et signature de l'acte de vente

Si aucune loi n'oblige la rédaction de l'acte de vente à être effectuée par un avocat ou un notaire, la signature, elle, doit être effectuée en présence d'un témoin légal (un notaire assermenté). Aussi, un certain nombre d'éléments devront impérativement être renseignés dans l'acte de vente, dont l'identité complète des parties engagées ainsi que leur adresse de résidence, la nature du fonds et l'ensemble des éléments qui le composent, le prix convenu pour la transaction, les modalités de paiement ainsi que la promesse du respect des contrats en cours et leur sort éventuel (contrat de travail, contrat fournisseur, etc.).

Etape 5 : les formalités postérieures

Une fois l'acte de vente signé, l'acheteur est tenu de faire enregistrer l'acte légal auprès du service des impôts du lieu où se situe le fonds dans un délai de 1 mois après la signature. Si la signature a été effectuée en présence d'un notaire réglementé, l'acte sera automatiquement enregistré, et cette démarche ne sera donc pas nécessaire.

Après l'enregistrement de l'acte et le versement des droits obligatoires, l'acte devra être publié dans les 15 jours qui suivent sa ratification dans un journal d'annonces légales. Dans les 3 jours qui suivent la publication, l'acquéreur devra solliciter le greffier du tribunal de commerce pour que ce dernier publie un avis dans le Bodacc (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

Eléments à savoir avant de vendre un fonds de commerce

Si la vente du fonds de commerce n'engage que le propriétaire du fonds et un tiers intéressé par son acquisition, les salariés ont eux aussi certains droits qui doivent impérativement être respectés.

Le premier droit des salariés est appelé le droit d'information. Il s'agit ici d'une obligation faite au propriétaire d'un fonds de commerce d'informer ses salariés officiellement de son désir de vendre le fonds. Cette annonce pourra être effectuée oralement ou à l'écrit, à condition que l'ensemble des salariés en soit informé.

Le second droit des salariés lié à la mise en vente du fonds de commerce est appelé le droit de préemption. Il s'agit ici de communiquer aux salariés la valeur du fonds de commerce, ce qu'il comprend, et les conditions de vente. Une fois ces informations communiquées officiellement, les salariés bénéficient de 2 mois pour faire valoir leur droit de préemption, c'est-à-dire faire une offre de rachat du fonds de commerce en leur nom, avec leur propre financement. Si le montant annoncé, la nature du fonds ou les conditions de vente évoluent à la suite de l'annonce du propriétaire du fonds, il sera tenu d'en informer les salariés à nouveau, et une nouvelle période de deux mois devra être respectée avant toute signature définitive d'un acte de vente.

Cas où le droit de préemption ne pourra être respecté

Si le droit de préemption est une obligation à respecter de la part du propriétaire d'un fonds de commerce, certains cas de figure permettent de passer outre. En effet, dans le cas où l'acquéreur serait un descendant ou un ascendant du propriétaire (vendeur), ou s'il s'agit de l'époux du vendeur, le droit de préemption pourra ne pas être respecté.

Autre cas où le droit de préemption fait loi

Le droit de préemption n'est pas seulement un droit des salariés. En effet, certaines zones sont considérées comme étant des zones géographiques dites de "sauvegarde des commerces et de l'artisanat de proximité". Dans le cas où le local commercial lié au fonds de commerce par un bail commercial en cours de validité se trouverait dans une telle zone, la commune devra être informée du souhait de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, et une période de préemption sera alors engagée sous les mêmes condition que celle précédemment citée pour les employés.

Cas particulier qui pourrait empêcher la vente d'un fonds de commerce : l'intervention du bailleur

Bien qu'aucune loi n'impose d'obtenir l'autorisation du bailleur pour mettre en vente un fonds de commerce, certains baux commerciaux comportent une clause qui impose au locataire commerçant d'informer le bailleur en cas de désir de vente du fonds de commerce. Il pourra alors être précisé dans le bail que la présence du bailleur est obligatoire au moment de la signature de l'acte de vente du fonds, et qu'il ait droit de regard sur l'acquéreur. Dans le cas où le bailleur s'opposerait à la vente, il devra justifier son refus par une raison jugée acceptable.