Le droit au bail

Au moment de céder un fonds de commerce, on compte parmi les éléments incorporels du fonds un élément essentiel que l'on appelle le droit au bail. Bien qu'il fasse généralement partie du fonds de commerce, le droit au bail pourra cependant être vendu séparément. Aussi, la fiscalité liée au droit au bail est particulière, et doit être respectée. Afin de vous permettre d'y voir plus clair lorsqu'il est question du droit au bail, voici tout ce qu'il faut en savoir.

Pour en savoir plus : Tout savoir sur le bail commercial

Le droit au bail : définition

Si le contrat de bail commercial ou le fonds de commerce sont des notions bien connues des commerçants et des professionnels, un autre élément nécessite souvent des clarifications : le droit au bail.

Il s'agit en effet d'un élément incorporel, ce qui rend son appréciation relativement difficile à faire. Pour résumer simplement, le droit au bail est un montant fixé par le locataire sortant d'un local commercial au locataire entrant qui achète le fonds de commerce concerné. Il s'agit ainsi d'un élément qui représente les conditions d'accès à un local commercial telles qu'elles sont stipulées dans le contrat de bail. Ainsi, ce que vend le locataire sortant par le droit de bail, ce sont les éventuels avantages qu'il aura réussi à convenir avec le bailleur. Par exemple, si la destination du bail est relativement large et permet l'exercice de plusieurs activités commerciales différentes, la valeur du droit au bail pourra augmenter. Autre exemple, dans le cas où le locataire aura su faire baisser le montant du loyer en dessous de la moyenne dans la zone géographique où il se situe, la valeur du droit au bail sera revue à la hausse.

Autre élément à prendre en compte pour définir au mieux le montant du droit au bail, la durée restante au contrat de bail avant d'arriver à terme. En effet, il est nécessaire que les avantages mis en avant par le locataire sortant soient un bénéfice notable pour le locataire entrant.

Si le droit au bail est généralement inclus dans le fonds de commerce, il pourra cependant être vendu séparément, à condition que l'acheteur soit la même personne que celle qui achète le fonds de commerce qui s'y rapporte.

Enfin, dernière précision, le droit au bail est un montant qui ne pourra être perçu que par le locataire sortant. Il ne doit ainsi pas être confondu avec le pas-de-porte, qui est une somme à verser au bailleur d'un local commercial pour débuter une activité commerciale dans son bien immobilier.

La fiscalité liée au droit au bail

Selon la loi, le montant perçu par la vente d'un droit au bail est imposable, dans les conditions de droit commun dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, le montant concerné ne pourra en aucun cas être considéré comme un élément nécessitant une imposition particulière, mais doit être jugé comme un actif courant de l'entreprise.

Du côté du locataire entrant, l'amortissement du droit au bail est considéré comme un actif du bilan, dans un compte d'immobilisation incorporelle (compte 206). Bien que l'amortissement du droit au bail ne soit pas reconnu par l'administration, il pourra être effectué sur la durée restante à la validité du bail, mais n'est en aucun cas obligatoire.

Si un amortissement du droit au bail est effectué, il devra impérativement être intégré sur la liasse fiscale. En contrepartie, lors de la sortie de l'actif du droit au bail, il est permis de déduire sur la liasse fiscale les amortissements antérieurement réintégrés.