Le bail commercial est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l'exploitation commerciale, artisanale ou encore industrielle. Il a pour objectif premier de protéger aussi bien le bailleur que le locataire, en cela qu'il permet de notifier les droits et les obligations de chacune des parties. Ce contrat de longue durée est ainsi primordial, il joue un rôle majeur dans l'encadrement des relations entre les bailleurs et les locataires. Nous vous proposons de découvrir dans cet article tout ce qu'il convient de connaître sur le bail commercial classique, que l'on retrouve également plus communément sous le nom de bail 3-6-9 : caractéristiques, modèle, dépôt de garantie, loyer, renouvellement, résiliation… Point de Vente vous explique tout afin de vous fournir toutes les informations nécessaires et ainsi vous accompagner dans votre projet.
Les caractéristiques d'un contrat de bail commercial ou bail commercial 3-6-9
Le contrat de bail commercial classique, que l'on retrouve donc sous le nom de bail commercial 3-6-9, est un contrat on ne peut plus classique. Il concerne le propriétaire d'un local et une entreprise qui s'engagent sur une période minimale de 9 ans.
Si le contrat de bail commercial comporte une clause de déspécialisation, le locataire doit dans ce cas respecter l'activité commerciale propre au bail signé. Il ne peut alors en aucun cas changer d'activité, au risque que le bailleur rompe le contrat de bail commercial, et ce, sans avoir à verser une somme compensatoire au locataire. Toutefois, le locataire peut faire une demande au bailleur pour exercer une nouvelle activité.
Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Comme nous l'avons évoqué précédemment, un bail commercial a initialement une durée minimale de 9 ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Nous sommes donc dans le cas de figure d'un contrat à long terme. Pour autant, il faut savoir qu'il est possible de signer un bail commercial supérieur à 9 ans (on parle de bail dérogatoire) ou inférieur à 3 ans (bail précaire, défini par l'article L 145-5 du Code du commerce). Ces alternatives sont à étudier minutieusement car elles ont un impact sur de nombreux points (loyer, résiliation, etc.).
En outre, il convient de savoir qu'il existe des possibilités de résiliation dite triennales. En effet, le bail commercial est en fait conclu, non pas pour neuf ans, mais pour trois, six ou neuf ans. Il est ainsi possible de décompter les échéances triennales du bail commercial pendant lesquelles le locataire peut résilier.
Le modèle bail commercial
Il faut savoir que la loi n'oblige nullement à rédiger par écrit un bail commercial. Pour autant, cette étape est plus que vivement conseillée afin que tout soit bien notifier et ainsi éviter de potentiels futurs désaccords entre le bailleur et le locataire.
Pour ce faire, il est chaudement recommandé de faire rédiger le contrat de bail commercial par un notaire ou un avocat. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un engagement de longue durée, il vaut ainsi mieux avoir des conseils avisés de la part d'expert dans le domaine !
Le fait de réaliser un bail commercial écrit va alors apporter d'une part, la preuve de son existence, et d'autre part, une sécurité pour chacune des parties signataires. Certaines informations doivent impérativement y figurer, comme par exemple :
- Les identités et les adresses du bailleur et du locataire ;
- Le type de commerce ou d'activités à exercer dans le local ;
- Le montant du loyer ;
- La répartition des charges, des impôts et des taxes entre le bailleur et le locataire ;
- Le mode de règlement du loyer ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La durée du bail ;
- Le droit au renouvellement du bail ;
- Le mode de résiliation du bail.
Il est par ailleurs à noter que le bailleur doit joindre au contrat de bail commercial une annexe environnementale, dite verte, doit être fournie pour les surfaces supérieures à 2 000 m². Ce document fait mention de diverses informations, à savoir :
- Le descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués ;
- La consommation d'eau et d'énergie des équipements et systèmes ;
- La quantité de déchets générée ;
-
Les diagnostics techniques obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic amiante ;
- L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
Le dépôt de garantie du bail commercial
Tout comme pour un contrat de location d'habitation, un contrat de bail commercial peut prévoir le versement d'un dépôt de garantie, c'est-à-dire le versement d'une somme par le locataire permettant au bailleur d'être assuré de la bonne exécution du bail comme par exemple en cas de réparations suite à d'éventuelles dégradations du local commercial du fait du locataire, en cas de loyers impayés ou encore pour le paiement des impôts dus au locataire.
Le montant du dépôt de garantie, qui n'est pas une obligation légale, est librement fixé par les deux parties. Il est à noter que cette somme est à rembourser au locataire au moment où il quitte les lieux, à la condition bien sûr qu'il ait respecté ses obligations contractuelles.
En règle générale, le dépôt de garantie correspond à un trimestre de loyer (si le loyer est à terme échoir) ou à deux trimestres (loyer à terme échu). Ce montant ne permet pas au bailleur de récupérer la TVA, excepté lorsque le bailleur conserve le dépôt de garantie à la fin du bail en réparations des manquements contractuels du locataire.
L'état des lieux d'un local commercial
Lorsque le locataire prend possession des locaux, il va alors effectuer un état des lieux en présence du bailleur. Il est par ailleurs possible qu'il soit réalisé en présence d'un huissier de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié.
L'état des lieux est à réaliser avec la plus grande attention : chaque pièce et chaque équipement doivent être étudiés avec précision et minutie. Le document sera ensuite joint au contrat de location, donc à chacune des parties.
Cet état des lieux va également se tenir à diverses étapes comme notamment lors de la fin du contrat de bail, de la cession du droit au bail ou du fonds de commerce.
Il s'agit d'une étape cruciale car si l'état des lieux n'est pas effectué, le locataire n'a alors par exemple aucune preuve qu'il ait reçu les locaux en bon état. Et cela peut avoir un impact sur la restitution du dépôt de garantie.
Les obligations du bailleur et du locataire
Le contrat de bail commercial permet de mentionner les différents droits et obligations, tant au niveau du bailleur que du locataire.
On peut ainsi rappeler que le bailleur doit respecter les obligations suivantes :
- Mettre à disposition le bien loué au locataire ;
- Maintenir le bien dans un bon état d'usage ;
- Garantir la jouissance paisible ainsi que la sécurité du bien loué ;
- Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, notamment au sujet d'éventuels sinistres subis ou encore sur les risques de pollution des sols.
Le locataire, pour sa part, a également certaines obligations, notamment :
- Le règlement du loyer dans les délais impartis ;
- Faire un usage raisonnable du bien loué en respectant la destination indiquée dans le bail commercial.
Le loyer et les conditions d'augmentation de loyer d'un bail commercial
Le loyer est l'un des éléments cruciaux dans un contrat de bail commercial. Il faut savoir que cet élément n'est pas soumis à une règle légale en matière de montant initial, ce dernier représente en réalité un accord entre le bailleur et le locataire.
Le montant du loyer est ainsi librement fixé par les parties, de manière réelle et sérieuse. Pour cela, il est en général calculé selon la valeur locative des
locaux. Le loyer est la plupart du temps exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré, il est exonéré de TVA dans le cadre d'un local commercial loué nu. Toutefois,
le bailleur peut décider de s'y soumettre.
Le loyer d'un bail commercial peut être révisé, et ce, soit en cours de bail, soit lors du renouvellement du bail.
La révision du loyer en cours de bail commercial
Il est possible que le loyer soit révisé en cours de bail selon la révision triennale ou encore selon une périodicité de révision précisée dans le contrat (on parle dans ce cas de clause d'échelle mobile).
La révision triennale peut être initiée par le bailleur ou par le locataire après trois ans minimum depuis l'entrée en jouissance du locataire, mais aussi de la précédente révision ou du renouvellement du bail précédent. Cette demande de révision doit préciser le montant du nouveau loyer demandé et être statuée par un acte d'huissier ou adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il faut savoir que cette révision triennale est plafonnée : l'augmentation de loyer en cours ne doit pas dépasser la variation de l'indice trimestriel de référence :
- L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), pour les activités commerciales ou artisanales ;
- L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les autres activités.
Par ailleurs, pour les baux commerciaux signés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut mener à une augmentation supérieure à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Bon à savoir :
La formule de calcul généralement utilisée pour déterminer le nouveau loyer au cours de la première révision triennale est la suivante :
Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).
La révision du loyer lors du renouvellement du bail commercial
Lorsque le contrat de bail commercial arrive à sa fin, soit au bout de 9 ans minimum, le locataire peut bénéficier du droit de renouvellement. Le bailleur peut alors s'il le souhaite modifier le montant du loyer en engageant une procédure particulière portant sur le renouvellement du contrat de bail.
Le renouvellement d'un bail commercial
Un contrat de bail commercial ne prend pas fin de manière automatique. Il existe ainsi un droit de renouvellement et le bail commercial se poursuit par tacite prolongation, et ce, pour une durée qui est indéterminée.
Pourtant, le bailleur peut tout à fait décider de congédier le locataire sans aucun renouvellement. De même, il est dans le droit de refuser la demande de renouvellement du locataire. Mais pour cela, il doit justifier les motifs légitimes expliquant son refus de renouvellement. Sans cela, le locataire peut contester la décision, voire même dans certains cas demander une indemnité d'éviction.
Comment résilier un bail commercial avant le terme ?
Pour pouvoir envisager la résiliation d'un contrat de bail commercial, certaines conditions sont à respecter, à commencer par le préavis qui est d'une durée de 6 mois. Le locataire, qui n'a pas besoin d'expliquer ses motivations, doit pour cela envoyer une lettre de résiliation du bail commercial en recommandé avec accusé de réception à son bailleurs dans deux cas de figure, à savoir :
- A l'expiration d'une période triennale ;
- Si le bail commercial est résilié pour motif de départ à la retraite.
Si le contrat de bail commercial est à l'origine conclu pour une durée de 9 ans, il faut savoir qu'il est possible de le résilier dans d'autres cas de figure, comme par exemple :
- Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d'accord pour mettre un terme au bail ;
- Lors de l'application d'une clause résolutoire, notamment en cas de défaut de paiement du loyer qui conduit à la rupture du bail;
- Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
La clause résolutoire du bail commercial
La clause résolutoire est une clause contractuelle qui permet de mettre fin au bail commercial de plein droit pour le bailleur dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.
Cela peut ainsi être le cas si le locataire ne règle plus son loyer, s'il dégrade le bien loué ou encore s'il l'utilise à des fins autres que celles définies par le contrat. Le bailleur a alors un motif contractuel pour résilier le contrat de bail commercial hors délai triennal. Il n'a donc nullement besoin d'attendre les échéances contractuellement prévues dans le contrat.
L'article L. 145-41 du Code de commerce indique que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ainsi, le bailleur doit mettre en demeure le locataire afin qu'il remédie à son manquement. A partir de la réception de cette mise en demeure, il a alors un mois au minimum pour se mettre en conformité. Si toutefois le locataire ne donne pas suite, le propriétaire peut engager la procédure de résiliation du bail.
Pour ce faire, la demande de résiliation doit :
- Etre signifiée par acte d'huissier ;
- Indiquer clairement la clause résolutoire et l'objet du manquement de la part du locataire ;
- Faire mention du délai et de la date à laquelle le manquement doit avoir cessé.
La résiliation anticipée du fait de l'application d'une clause résolutoire est alors automatique. Elle n'est pas soumise à l'appréciation d'un juge à condition qu'elle soit claire et sans équivoque.
La cession de bail commercial
Au cours d'un bail commercial, le locataire est en droit de transmettre ses droits à une tierce personne (le cessionnaire), c'est-à-dire céder son fonds de commerce, et donc, son droit au bail commercial.
Le contrat de bail commercial est toujours valide, il n'est en aucun cas modifié et peut se poursuivre, seul le locataire change. Il faut à ce titre préciser que cette modification ne constitue pas un motif pour revoir les loyers en vue de les déplafonner.
Le bailleur ne peut nullement s'y opposer. Il peut toutefois intervenir dans la cession de bail commercial si le contrat signé initialement le
prévoit avec des clauses allant dans ce sens. Dans ce cas, il est alors possible pour le bailleur de participer à la rédaction de l'acte de cession ou encore d'imposer la rédaction d'un acte
notarié. De même, si une clause dans le contrat le prévoit, il est possible que le locataire ne puisse pas céder son bail à une personne avec une autre activité que celle exercée dans le
local.
Côté démarches, le locataire doit informer le bailleur de la cession du bail commercial par le biais d'un huissier (excepté si le bailleur a accepté la cession dans l'acte de cession lui-même).