On parle de sous-location de local commercial lorsqu'un locataire ayant contracté un bail commercial propose ce même local à la location auprès d'une tierce personne. La sous-location peut être
partielle ou totale et est soumise à l'autorisation du bailleur, si elle fait l'objet d'un bail commercial.
Comment cela fonctionne ? Y a-t-il une différence avec la location-gérance ? Nous vous proposons d'en savoir davantage.
Définition et principes d'une sous-location de local commercial
Dans ce type de contrat, le locataire et le sous-locataire peuvent être des associations ou sociétés (personnes morales) ou des particuliers (personnes physiques). C'est un schéma contractuel qui permet à un sous-locataire de jouir du local l'exploitation d'un bail déjà contracté par un premier locataire.
En principe, il s'agit d'une opération qui est légalement interdite, conformément à l'article L 145.31 du Code de commerce. Cependant, le bailleur peut inclure une clause de sous-location dans le bail commercial. Son autorisation est donc indispensable à l'acte de sous-location, et cela peut se faire via une lettre formelle d'acceptation ou par l'adoption d'une attitude claire et sans équivoque. Une sous-location non autorisée par le bailleur peut conduire à la résiliation pure et simple du bail du locataire ou à un refus de renouvellement, sans avoir à payer une indemnité d'éviction. Quant au sous-locataire, il ne pourra, dans ce cas, engager aucune poursuite légale.
Les do et les don't de la sous-location du local commercial
Comment fonctionne la sous-location d'un local commercial ? Avant toute chose, un contrat de sous-location doit obligatoirement porter sur la destination du local prévue dans le bail commercial, sauf autorisation expresse du bailleur pour une nouvelle destination.
De plus, dans cette configuration contractuelle, le bailleur n'intervient pas directement sur loyer demandé au sous-locataire. Ce montant est soumis à la volonté commune du locataire et du sous-locataire. Cependant, il a le droit de revoir à la hausse le montant du loyer principal, s'il constate que le loyer de la sous-location est plus élevé.
En outre, le locataire ne peut pas bénéficier de plus de droit, vis-à-vis du sous-locataire, qu'il en a lui-même dans le bail commercial.
Autre chose, partant du principe que le bailleur a autorisé la sous-location du local, il doit aussi accepter le renouvellement du contrat de sous-location, au moment de renouveler le bail commercial. Sinon, il doit verser une indemnité d'éviction au sous-locataire. Par ailleurs, un contrat de sous-location prend immédiatement fin au terme du bail principal, en cas de résiliation ou de non renouvellement du contrat initial.
Enfin, il est important de faire la différence entre les concepts de la sous-location et de la location-gérance. Le premier porte uniquement sur le local d'exploitation, alors que le second prend en compte l'ensemble des éléments constitutifs d'un fonds de commerce. Aussi, contrairement à la sous-location, la location-gérance n'est pas interdite par la loi, et elle inclut automatiquement la jouissance du local.