Bail commercial : comment le gérer

Dans la vie professionnelle de tout commerçant, le contrat de bail est un élément essentiel qui ne peut être délaissé. Si le contrat en lui-même n'est soumis à aucune forme définie de manière légale, certains éléments doivent cependant impérativement être présents. Aussi, tous les commerces ne seront pas soumis au même type de contrat de bail, et il convient de choisir le modèle qui s'adapte le mieux à l'activité concernée. Enfin, la destination du bail est un élément essentiel qui doit être convenu par les parties engagées avant toute signature de bail commercial. Afin de vous permettre d'y voir plus clair, voici tout ce qu'il faut savoir sur le bail commercial, ce qu'il doit mentionner et les différentes formes qu'il pourra prendre.

Pour en savoir plus : Tout savoir sur le bail commercial

Quand le fond définit la forme

À ce jour, aucun texte de loi ne définit la forme que doit prendre un contrat de bail. Cependant, certains éléments essentiels doivent impérativement être renseignés, sans quoi l'une ou l'autre des parties pourra utiliser ces manquement pour mettre en place une relation inéquitable.

Ainsi, dans tout contrat de bail, devront être précisément spécifiés :

l'identité et l'adresse des parties engagées ;
la destination du bail ainsi que l'activité qui y sera pratiquée ;
le montant du loyer, des charges, la date de paiement ainsi que le mode de règlement ;
le montant du dépôt de garantie ainsi que du pas de porte s'il en est ;
le droit au renouvellement du bail ;
la durée du bail ;
le mode de résiliation du contrat (clause résolutoire).

L'importance de la destination du bail commercial

Tout local commercial ne pourra être utilisé pour y exercer l'activité professionnelle que l'on souhaite. En effet, certaines activités nécessitent de suivre une législation particulière (c'est notamment le cas des activités de restauration avec présence d'une cuisine). Au même titre, il pourra arriver que le local commercial pour lequel un contrat de bail est mis en place se situe dans un bien immobilier en copropriété. Dans ce cas, il arrive bien souvent qu'un certain nombre d'activités professionnelles ne puissent y être menées. Afin d'éviter toute complication dans la pratique professionnelle du locataire, préciser la destination du bail au moment de la conception du contrat de bail est essentiel. Cette destination correspond à la nature de l'activité professionnelle du locataire qui sera acceptée par le bailleur. Plus la destination du bail est précise et définie, moins la liberté d'opter pour diverses activités sera accordée au locataire. Il conviendra ainsi de trouver le juste milieu entre précision et flou dans les termes choisis pour que bailleur et locataire y trouvent leur compte.

Les différentes formes de contrat de bail

Lorsque l'on parle de contrat de bail, il existe 3 formes possibles qui définissent la durée du bail engagée, ainsi que les conditions de résiliation. Il est ainsi essentiel de choisir la forme de contrat de bail qui correspond le mieux aux conditions recherchées par le locataire dans sa pratique professionnelle.

Le bail 3-6-9

Cette première forme de bail est la plus fréquemment choisie. Il s'agit d'un contrat d'une durée de 9 ans, dont certains éléments, en l'occurrence le montant du loyer ou la décision de rompre le contrat par le locataire, pourront être discuté à terme de chaque cycle de 3 ans.

Dans ce type de contrat de bail, le montant initial du loyer est fixé librement par les parties engagées. Il pourra s'agir aussi bien d'un montant fixe que d'un loyer convenu par pourcentage du chiffre d'affaires. Chaque 3 ans, le bailleur pourra décider de revoir le montant du loyer en se reportant au plafond fixé pour une telle action. Attention, il pourra arriver dans certains cas qu'un déplafonnement de la révision du loyer soit possible. Il conviendra alors de pouvoir prouver que la valeur locative du local commercial concerné a augmenté ou baissé de plus de 10%. En cas de révision du montant du loyer, la demande par l'une ou l'autre des parties devra se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas où le locataire souhaiterait mettre un terme au contrat de bail en fin de cycle triennal, il devra impérativement effectuer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la date anniversaire. Si ce délai n'est pas respecté, le contrat est alors bloqué pour un nouveau cycle de 3 ans. Dans le cas où le délai a bien été respecté, le bailleur ne pourra en aucun cas exiger de compensation financière de la part du locataire sortant.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un bail qui ne pourra en aucun cas excéder 3 ans. Avec ce type de contrat, le locataire ne bénéficie pas du droit de renouvellement, mais profite d'un engagement dans le temps moins contraignant que dans un contrat standard. Il s'agira de la forme de contrat la plus intéressante pour débuter une activité professionnelle dont on n'a pas la certitude qu'elle sera un succès auprès du public. Le principal inconvénient de cette forme de contrat est que le locataire n'est pas aussi bien protégé qu'avec un bail 3-6-9 puisqu'il ne correspond pas aux règles applicables aux baux commerciaux.

Dans le cas où le locataire souhaite prolonger son bail dérogatoire au delà des 3 années maximales de ce type de contrat, le bail dérogatoire est automatiquement transformé en bail 3-6-9.

Le bail saisonnier

Le bail saisonnier est un bail dérogatoire très particulier. Il s'agit d'un contrat qui engage le locataire à verser un loyer uniquement pendant certaines parties de l'année, jugée les plus intéressantes pour une activité professionnelle donnée. Ce type de bail nécessite ainsi de définir au préalable la date d'entrée dans les locaux, ainsi que la date de sortie. Contrairement au bail dérogatoire, le bail saisonnier pourra être renouvelé à condition de signer un nouveau bail saisonnier. Avec ce type de contrat, le locataire n'est pas tenu de respecter de période de préavis lorsqu'il décide de quitter les lieux avant la date de fin de contrat définie, cependant il est tenu d'assumer la totalité du loyer couvert par la période totale convenue au moment de la signature du contrat de bail saisonnier.