Si les placements financiers et l'investissement immobilier sont connus du grand public, l'immobilier commercial, lui, reste le terrain de jeu d'un panel très limité de visionnaires. En effet, l'immobilier commercial à Paris est un secteur de l'investissement qui s'accompagne de nombreux avantages, dont la rentabilité et la sécurité de son placement. Afin de vous permettre de comprendre et d'apprécier tous les avantages qui gravitent autour de l'immobilier commercial à Paris, voici un dossier spécial qui met en lumière tout ce qu'il faut savoir de ce type d'investissement.
Pour en savoir plus : Comment investir dans un local commercial ?
Entre rendement, flexibilité et stabilité, l'immobilier commercial à Paris a de quoi séduire
La rentabilité de l'immobilier commercial
Investir dans l'immobilier commercial parisien, c'est se donner accès à un secteur de l'investissement qui promet un rendement bien plus élevé que celui rendu accessible dans l'immobilier locatif
d'habitation. En effet, de nombreuses études ont mis en lumière que l'immobilier d'habitation donne généralement une rentabilité située entre 2 et 4% de la valeur du bien, quand l'immobilier
commercial permet d'atteindre entre 5 et 7% en moyenne, soit près du double de son homologue.
Une flexibilité à toute épreuve
Ce qui assure la rentabilité de l'immobilier commercial, c'est la grande flexibilité donnée au bailleur en ce qui concerne la gestion de ses locataires en comparaison à celle de l'immobilier
d'habitation. En effet, le bailleur pourra définir des clauses plus strictes dans le contrat de bail commercial, qui le protégeront en cas d'impayé ou de manquement de la part du locataire. Plus
encore, de nombreux recours existent dans l'immobilier commercial locatif qui permettent de protéger le bailleur en cas de tension avec son locataire.
Entre stabilité financière et stabilité locative
Autre avantage de l'immobilier commercial, la grande stabilité offerte aux investisseurs, aussi bien sur le plan financier que sur la vacance locative réduite au stricte minimum.
Lorsqu'un bail locatif d'habitation est convenu en moyenne pour 1 à 2 ans, l'immobilier commercial voit, lui, son bail être mis en place pour une durée de 9 ans, afin de permettre au locataire de
développer son commerce. Il s'agit ainsi d'une stabilité sur le long terme qui ne manque pas d'attrait.
Notons également que dans le cas où le locataire ne réussirait pas à faire fleurir son activité, il pourra vendre son fonds de commerce, qui inclura alors le droit au bail, ce qui vous assure une
continuité dans la perception des loyers.
Enfin, il convient de rappeler qu'un local commercial a pour but de permettre à un professionnel qui le loue de générer des bénéfices, ce qui assure sa solvabilité, quand un local d'habitation est
pour le locataire une perte financière, qui peut parfois devenir difficile à assumer.
Les éléments à connaître pour réaliser un bon investissement immobilier commercial dans la Capitale
La valorisation des murs commerciaux
Avant de se lancer dans l'immobilier commercial à Paris, il est indispensable de savoir ce qui détermine la valeur d'un bien immobilier de ce type. Si l'immobilier d'habitation voit sa valeur être
convenue en fonction de sa superficie par rapport à un emplacement géographique, l'immobilier commercial est avant tout défini par son emplacement géographique, puis par la rentabilité potentielle
à laquelle il donne accès. En effet, la superficie du local en question n'est observée qu'en troisième position lorsqu'il est question de valoriser un bien immobilier commercial. Ainsi, il ne sera
pas nécessairement question de trouver un local de grande taille, mais plutôt un local bien placé, facilement accessible au public, et avec une bonne visibilité depuis la rue.
Faut-il acheter vide ou occupé ?
Autre chose à savoir lorsqu'il est question d'investir dans l'immobilier commercial, il sera possible d'acheter un bien commercial déjà occupé par un locataire. Si tel est le cas, en plus de
devenir propriétaire d'un bien immobilier, vous devenez le nouveau titulaire d'un bail commercial en place en votre qualité de bailleur. Ce scénario est souvent recherché des investisseurs, qui
peuvent avant même de signer le contrat de vente calculer le rendement qu'il sera possible de dégager de leur investissement.
Attention cependant à vous assurer que le locataire est fiable, et qu'il n'a jamais eu de retard ou de difficulté à assumer ses loyers. En effet, si l'avantage est de ne pas avoir à chercher à occuper votre bien fraîchement acheté, l'inconvénient est que vous n'aurez pas droit de regard quant à l'occupant actuel.
Prenez ainsi le temps de bien analyser le contrat de bail commercial en cours avant de vous engager dans une relation professionnelle qui pourrait devenir problématique dans le futur.
Ce qu'il faut savoir sur le bail commercial
Comme mentionné plus tôt, un bail commercial est généralement convenu pour une durée de 9 ans. Il s'agit donc d'un engagement sur le long terme. Toutefois, il convient de mettre cette donnée en
perspective, en vérifiant au préalable la durée de validité restante au dit bail, ainsi que les conditions et clauses convenues au moment de sa réalisation.
La meilleure chose à faire est encore de confier la relecture de ce bail à un spécialiste qui pourra identifier les points forts et les points faibles d'un tel contrat.
Outre la durée qui reste à courir du bail commercial en place et des clauses qui vous protègent, prenez également le temps de vérifier la répartition des dépenses liées aux murs comme les frais
d'entretien, les taxes et les charges.
Alternatives existantes pour investir dans l'immobilier commercial
Si l'investissement immobilier commercial vient avec son lot d'avantages, il n'en reste pas moins un investissement important qui n'est pas accessible à toutes les bourses et à tous les profils
d'investisseurs. Heureusement, des alternatives existent, qui permettent de mettre un pied dans l'investissement dans l'immobilier commercial, et ainsi de profiter de sa rentabilité, sans pour
autant avoir à en assumer la gestion ou l'achat dans sa globalité.
SCS - Société en Commandite Simple
Le principe d'une SCS est simple. Il s'agit d'acheter des parts dans une société de capitaux spécialisée dans l'achat et la gestion de biens immobiliers commerciaux. Il s'agira de la méthode la
plus sûre pour commencer à constituer son capital immobilier, tout en générant un bénéfice intéressant, souvent situé au-dessus de la barrière symbolique de 5% de la valeur investie.
Les conditions d'un tel investissement sont les suivantes :
- acheter des parts pour un montant minimum de 10.000€ ;
- garantie de rachat des parts à la sortie ;
- pas de frais d'entrée ou de sortie ;
- choisir entre :
- des apports libres (5000€ minimum par an) ;
- des apports programmés (6000€ minimum par an).
- conserver son engagement pendant une durée minimale de 2 ans ;
- une fiscalité située à 19% de la valeur immobilière au moment de la sortie + 13,5% sur la plus value pour une sortie effectuée entre 2 et 8 ans après le début de l'investissement ;
- Au-delà de 8 ans de conservation de l'investissement, l'imposition sur la plus value est annulée, ce qui réduit l'imposition aux prélèvements sociaux seuls.
SCPI - Société Civile de Placement Immobilier
Autre alternative, investir dans une SCPI. Ici, l'intérêt est situé dans le rendement plus important que lors d'un investissement dans une SCS, mais les risques sont plus importants. En effet, dans
le cas où les investissements ne génèrent pas ou peu de revenus via les loyers, vous ne profiterez pas d'un retour sur investissement très intéressant.
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