Être propriétaire d'un local commercial à vendre ou souhaiter investir dans l'un d'eux nécessite au préalable de connaître son prix. Cependant, l'estimation d'un local commercial n'est pas quelque chose de facile à définir en raison des nombreux facteurs qui entrent en jeu.
Parmi ces facteurs déterminants, c'est sans conteste le potentiel de rentabilité du bien immobilier à vocation professionnelle qui est le plus important. Ainsi, afin de vous accompagner dans vos démarches de vente ou d'achat de murs commerciaux, voici tout ce qu'il faut savoir pour réaliser l'estimation local commercial la plus juste.
Pour en savoir plus : Comment s'y prendre pour estimer un local commercial ?
Les critères pris en compte lors de l'estimation d'un local commercial
Contrairement à l'immobilier d'habitation qui voit sa valeur être déterminée en fonction de sa surface par rapport à un emplacement géographique, l'immobilier professionnel, lui, voit sa valeur
être définie en fonction d'une multitude de critères, ce qui rend son estimation particulièrement complexe à définir.
Ainsi, en plus de la surface et de l'emplacement géographique qui ont un impact direct sur le potentiel commerçant d'un local, d'autres éléments sont à prendre en considération qui pourront changer
du tout au tout la valeur du bien. Parmi ces critères, on trouvera notamment :
- l'utilisation possible du local (les différentes activités qu'il sera possible d'y mener, ou celles qui en sont exclues) ;
- les spécificités techniques du local (étage, répartition front-office et back-office, présence d'une vitrine, présence de places de parking…) ;
- la rentabilité dégagée de la transaction ;
- l'état et le confort du local ;
- l'environnement commerçant du local ;
- la fréquentation de la rue ;
- …
L'ensemble de ces critères permettront de définir une fourchette de prix, déterminée par une valeur basse et une valeur haute. L'élément qui permettra de pencher vers le haut ou le bas de cette fourchette sera généralement lié à l'état actuel de l'économie commerçante ainsi qu'à la diversité des activités qu'il sera possible de réaliser dans ledit local commercial.
La surface pondérée, une notion essentielle pour estimer la valeur d'un local commercial
Parmi les critères déterminants dans l'estimation d'un local commercial, on trouve notamment la surface pondérée. Ce terme désigne un coefficient appliqué aux différents espaces qui constituent un
local, en fonction de leur importance et de leur utilisation. Ainsi, un espace qui ne pourra être utilisé que pour stocker des marchandises verra sa surface pondérée être inférieure à sa surface
réelle, car il ne s'agit pas d'un espace qui permettra de réaliser des bénéfices.
Au même titre, si la surface pondérée peut permettre de réduire la surface pour calculer le prix, cela est également possible dans l'autre sens.
Par exemple, un espace d'accueil dans une boutique située dans un angle de rue, avec une grande vitrine et une parfaite visibilité de l'extérieur verra sa surface être surpondérée, car le potentiel commerçant de cette partie du local sera particulièrement intéressant pour le commerce qui y sera implanté.
La rentabilité locative comme pierre angulaire dans l'estimation local commercial
Une notion essentielle dans l'estimation d'un local commercial est également à prendre en considération : la rentabilité locative du local. En effet, le montant du loyer d'un local
commercial n'est soumis à aucune restriction sur le plan étatique. Ce faisant, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer qu'il souhaite. Ainsi, plus un local pourra être loué
cher, plus sa valeur à la vente ou l'achat sera importante.
Se pose alors la question de la rentabilité locative. Pour calculer cette rentabilité, il conviendra de multiplier le loyer annuel du local par 100, puis de diviser la valeur obtenue par le prix du
local. Il pourra ainsi être envisageable d'effectuer des travaux d'aménagement suite à l'achat d'un local commercial, afin d'augmenter le montant des loyers, et ainsi accroître significativement la
rentabilité locative des lieux.
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