L'estimation bien immobilier commercial n'a pas pour seule vocation de déterminer le prix de vente d'un local commercial. En effet, il s'agit d'une étape essentielle dans la vie d'un local, que l'on souhaite acheter le bien question, ou encore que l'on aspire à la vente. Afin de vous aider à y voir plus clair, voici tout ce qu'il faut savoir de ce processus, des méthodes d'estimation jusqu'aux manières de l'utiliser à son avantage.
Pour en savoir plus : Comment s'y prendre pour estimer un local commercial ?
Les critères utilisés pour estimer un bien immobilier commercial
L'estimation bien immobilier commercial n'a rien de comparable à celle de l'immobilier d'habitation. En effet, les critères pris en compte pour un local à vocation professionnelle n'est pas la surface du bien en fonction de son emplacement, mais son potentiel de rentabilité. Ainsi, afin de déterminer le potentiel de rentabilité d'un local commercial, 3 critères sont à prendre en compte dans le calcul de sa valeur :
- la situation géographique : Ici, ce n'est pas tant le local en lui-même qui est à considérer, mais son environnement. En effet, en fonction du quartier, du côté de la rue, de la concurrence, des établissements scolaires ou des centres d'affaires à proximité, de l'accès aux transports en commun, de la présence d'un établissement touristique ou d'une grande enseigne dans la rue… bref, tout ce qui pourra se traduire par une forte fréquentation des environs du local par les passants.
- l'état global des locaux : Plus les locaux sont en bon état, moins il y aura besoin de travaux pour rendre les lieux agréables pour un commerçant et pour sa clientèle. On ne parle pas seulement ici d'une belle peinture sur les murs, mais également de l'installation électrique, de l'état de la façade et de la vitrine, du respect des normes en vigueur concernant l'accueil du public, etc.
- la fonctionnalité et l'esthétique du lieu : Pour qualifier la fonctionnalité du local commercial, ce sera l'aménagement des différents espaces du local commercial, la taille de la partie accessible au public, le choix des matériaux et l'aspect pratique du lieu qui seront pris en compte. Au même titre, la présence d'un parking privatif et la zone de stockage seront essentiels.
La rentabilité potentielle et ses méthodes de calcul
Comme mentionné plus tôt, c'est la rentabilité potentielle d'un local commercial qui lui donne toute sa valeur. Ainsi, plus l'activité qui y est menée génère de bénéfice, plus il sera possible de faire grimper le loyer appliqué, et donc la rentabilité du local. Pour cela, les trois critères cités plus haut sont déterminants. A ces critères, la superficie du local commercial jouera comme un facteur multiplicateur. Ainsi, le calcul sera le suivant :
(situation géographique + état global + fonctionnalité) x superficie = rentabilité potentielle
Afin de se donner une idée plus précise, il sera possible d'opter pour une comparaison à d'autres locaux commerciaux équivalents qui sont déjà mis en vente. Pour cela, la situation géographique, l'état du local et la surface devront être identiques.
Autre possibilité, utiliser la rentabilité nette dégagée par le local occupé. Afin de connaître la rentabilité nette d'un local commercial, il faudra :
- Diviser le montant annuel des loyers par le prix d'achat ;
- Multiplier le résultat obtenu par 100 ;
- On obtient alors le taux de rentabilité ;
- Diviser le montant annuel des loyers par le taux de rentabilité
- Multiplie le résultat par 100.
- On obtient alors un prix de vente estimé par capitalisation du revenu.
Quelles utilisations faire de l'estimation bien immobilier commercial ?
Si l'estimation d'un bien immobilier commercial est nécessaire lorsque l'on souhaite vendre un local commercial, ce n'est pas la seule utilisation que l'on peut en faire. En effet, cela permettra de donner de précieuses informations pour augmenter la valeur du local, ou bien déceler le potentiel de rentabilité au moment d'un achat.
Vous saurez ainsi s'il est judicieux de diviser un local en plusieurs lots afin d'augmenter la valeur totale des diverses transactions. Autre possibilité, changer la destination du local, afin d'attirer des acquéreurs susceptibles de rechercher d'autres types de locaux commerciaux à meilleur prix (changer une boutique en restaurant rapide par exemple). Enfin, dernière possibilité, une estimation d'un local commercial vous offrira l'avantage de définir le profil d'acheteur le plus à même de s'intéresser à votre local commercial à vendre, et donc de mettre en place la communication la plus adaptée pour l'intéresser en communiquant sur les plateformes correspondantes. Notons enfin que faire appel à un professionnel de l'immobilier commercial pourra également être judicieux car ce dernier est au courant de la demande actuelle et pourra vous donner de précieux conseils pour maximiser les bénéfices qui pourront être obtenus grâce à la vente de votre bien commercial.
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