Le calcul loyer Paris : comment rentabiliser son local commercial ?

Acheter un local commercial en tant qu'investisseur est une action menée afin de rentabiliser son capital. Toutefois, le loyer d'un local commercial ne se définit pas par la surface dudit local, mais par sa capacité à générer des revenus une fois occupé par un commerçant. Ainsi, un certain nombre de facteurs sont pris en compte pour déterminer le loyer le plus adapté à un local commercial en fonction de l'équilibre offre-demande du marché. Dès lors, le calcul loyer Paris répond à l'analyse la plus juste des facteurs déterminants au succès d'un commerce, à savoir son emplacement, sa visibilité, les caractéristiques du bail, la concurrence…

Afin de vous permettre de rentabiliser au mieux votre local commercial, voici les leviers à actionner pour déterminer le calcul loyer Paris optimal.

Pour en savoir plus : Comment déterminer le loyer local commercial ?

Eléments à prendre en compte dans le calcul loyer Paris

Au même titre que pour les locaux d'habitation, les locaux commerciaux voient leur loyer être fixé librement par le propriétaire. Cependant, si les premiers peuvent voir leur loyer être limité dans certaines zones (zones de tension locative), les seconds, eux, n'ont aucune restriction appliquée. Ainsi, c'est au seul propriétaire de définir le loyer qui lui semble le plus juste pour d'une part attirer un locataire (grâce à un loyer assez bas), tout en poussant le rendement au maximum (grâce à un loyer assez élevé). Se pose alors la question de l'équilibre, qui pourra être trouvé en prenant en considération des facteurs clés quant à la réussite professionnelle à venir offerte à l'occupant. Ainsi, quatre éléments peuvent être considérés pour influencer cette réussite potentielle :

L'emplacement géographique : de nombreux éléments entrent en compte lorsqu'il est question de l'emplacement géographique d'un local commercial à louer. Que l'on s'intéresse à l'arrondissement, à la rue, à l'emplacement dans la rue, à la présence de places de parking, aux enseignes voisines du local… bref, tout ce qui augmente la commercialité du local concerné. Ainsi, plus un local rassemble de critères positifs, plus le montant de son loyer pourra être élevé, à juste titre ;
Les caractéristiques du local : Ici, il n'est plus question de s'intéresser aux éléments extérieurs au local, mais bien à tout ce qui rend un local attractif (aussi bien pour le locataire commerçant que pour sa clientèle). Une grande vitrine, une belle zone de stockage, un état global idéal, des équipements de qualité… ;
Les caractéristiques du bail : Le local n'est pas le seul élément qui intéresse les locataires. En effet, le contrat de bail en lui-même pourra avoir une influence sur le montant du loyer. Ainsi, plus un bail est souple avec le locataire et sa manière d'utiliser le local, plus le prix pourra être élevé ;
Les frais associés au local : Dernier levier pouvant influer sur le montant du loyer, les frais engendrés par le local à louer. Qu'il s'agisse des charges, des taxes de copropriété ou même du pas de porte, plus le locataire aura de frais à sa charge, plus il pourra souhaiter voir le loyer baisser. A vous donc de déterminer ce qui s'avère le plus intéressant sur le long terme (rappelons tout de même qu'il s'agit d'une location vouée à durer dans le temps).

Le loyer indexé, une alternative souvent oubliée

Si déterminer un loyer précis mis en place pour une durée donnée (révision du loyer chaque cycle triennal), une alternative existe, bien qu'assez rare : le loyer indexé. Le principe de ce loyer est assez simple. Aucun montant exact n'est convenu au moment de la mise en place du bail commercial. Sera seulement entendu un pourcentage du chiffre d'affaires comme montant du loyer. Si cette méthode est assez peu choisie, c'est parce qu'elle est à double tranchant, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.

Par exemple, dans le cas d'une activité assez jeune, qui n'a pas encore trouvé une clientèle stable, le chiffre d'affaires sera amené à être assez faible. Ce faisant, le loyer sera lui aussi peu élevé, au plaisir du locataire. Cependant, une fois l'activité ayant atteint son rythme de croisière, le loyer augmente, et le bailleur profite alors d'un retour sur investissement (non pas de fonds, mais de confiance) très intéressant.

Attention, pour être valable, cette méthode de calcul du loyer devra être renseignée sur le contrat de bail, en précisant l'indice utilisé pour calculer le montant du loyer, ainsi que la périodicité de validité (par exemple révision du montant du loyer de manière trimestrielle, semestrielle ou annuelle).