Pourquoi investir dans l'immobilier commercial ?

L'investissement immobilier est une des manières les plus régulièrement envisagées par les français qui souhaitent mettre à profit leur capital. Cependant, investir dans la pierre ne se fait pas d'une seule manière, et il convient d'envisager toutes les possibilités pour en tirer le meilleur rendement. A ce titre, l'immobilier commercial présente de nombreux avantages qu'il est bon de considérer.

Pour en savoir plus : Comment investir dans un local commercial ?

Un fonctionnement différent de l'immobilier d'habitation

La première chose à savoir lorsque l'on s'intéresse à l'immobilier commercial concerne son fonctionnement. En effet, la valeur d'un bien commercial n'est pas déterminée par la surface au mètre carré ou son ancienneté, mais par les bénéfices et l'emplacement géographique qu'il occupe. Par exemple, un local commercial situé dans une zone à forte fréquentation verra sa valeur être plus importante qu'un local qui se trouve dans une rue peu fréquentée, et ce, même si sa surface est bien moins importante.

Autre point important, le type de bail qui pourra être mis en place. Si dans l'immobilier d'habitation un bail locatif est généralement convenu pour 1 à 3 ans en moyenne, les bails commerciaux sont, eux, généralement convenus pour 9 années, avec révision possible chaque 3 ans. Il s'agit donc d'un engagement sur le long terme, qui assure une sécurité importante au bailleur.

Plus encore, un bail commercial sera plus facilement mis en arrêt qu'un bail d'habitation dans le cas où le locataire n'assumerait pas ses engagements (versement du loyer dans sa totalité en temps et en heure).

Un rendement à valeur ajouté

Si le fonctionnement de l'immobilier commercial diffère de celui de l'immobilier d'habitation, il ne s'agit pas là de la seule différence notable. En effet, la rentabilité potentielle de l'immobilier commercial est bien plus importante. En moyenne, l'immobilier d'habitation permet d'atteindre une rentabilité située entre 3 et 7 % de la valeur d'achat (en fonction de la hausse des prix de l'immobilier et de la zone géographique concernée). Pour l'immobilier commercial, le rendement se situe généralement entre 6 et 10%. Une différence importante, qu'il convient de garder en tête et qui s'explique par la stabilité offerte par la nature du bail mis en place. Attention cependant, cette rentabilité plus importante a un prix. En effet, on notera que le prix d'achat d'un local commercial est généralement plus élevé que celui d'un local d'habitation.

Toutefois, si le prix global est plus élevé, notons qu'en comparaison à l'immobilier d'habitation, le prix au mètre carré et bien souvent inférieur pour l'immobilier commercial que pour l'immobilier d'habitation, de l'ordre de 20 à 40 %.

Flexibilité et sécurité à portée de main

Le dernier avantage à investir dans l'immobilier commercial concerne la flexibilité permise dans la rédaction du bail. En effet, si le bail locatif d'habitation est très réglementé et strict, le bail commercial offre, lui, de nombreuses possibilités de négociations. Il sera par exemple possible de convenir d'un compromis avec le locataire concernant le règlement des charges, des taxes ou bien des travaux d'aménagement. Notons en outre que plus le local sera situé dans une zone géographique économiquement intéressante, plus il sera possible de faire pencher la balance dans votre sens, et de réduire vos charges. Attention cependant à ne pas être trop gourmand, au risque de faire fuir tout commerçant.

Précisons enfin que si les charges et travaux d'aménagement peuvent être sujet à discussion avec le locataire, les travaux de gros œuvre (façade, toiture, etc.) devront toutefois être assumés par le propriétaire.