Un bail commercial précise généralement la nature des activités à exécuter dans les locaux à louer. Et aucune modification ne peut être apportée sans l'autorisation préalable du bailleur. Lorsque
celui-ci donne son accord, le locataire doit utiliser la procédure déspécialisation pour un changement total ou partiel de son activité. Mais avant, il faut s'assurer que l'activité envisagée ne
figure pas dans le bail commercial, c'est la principale condition pour activer cette procédure.
La déspécialisation peut être plénière ou restreinte. Décryptage !
Déspécialisation plénière : procédure et conséquences !
Par définition, la déspécialisation plénière renvoie à un changement total d'activité dans le cadre d'un bail commercial. Dans ce cas, le locataire peut décider d'exercer une ou plusieurs activités différentes de ce que comporte le bail commercial. Pour ce faire, il doit remplir deux principales conditions :
- être réellement contraint au changement d'activité ;
- envisager une nouvelle activité qui s'accorde avec la destination et la situation de l'immeuble.
Pour activer cette procédure, le locataire doit adresser au bailleur l'autorisation de transformer son activité. La demande doit préciser la nouvelle activité envisagée, et le bailleur aura trois mois pour l'accepter ou la refuser en motivant sa décision. Son silence vaut acceptation, et en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance.
Pour rappel, la demande du locataire et la réponse du bailleur sont effectuées par acte extrajudiciaire.
Cependant, la déspécialisation peut entraîner des conséquences pour le locataire. En effet, ce dernier peut subir une modification de loyer avant même la révision triennale. En cas de préjudice, il peut être contraint au paiement d'une indemnité à son bailleur.
La déspécialisation partielle ou restreinte : ce qu'il faut savoir !
La déspécialisation partielle ou restreinte, quant à elle, concerne l'adjonction d'une ou plusieurs activités complémentaires à celle précisée dans le bail.
Comme la procédure précédente, le locataire doit toujours adresser une demande préalable au bailleur, par acte extrajudiciaire, pour l'informer de son projet de modification. Celui-ci aura deux mois pour donner sa réponse. Sinon, la demande est automatiquement acceptée.
Toutefois, si bailleur conteste, les deux parties devront s'en remettre à la décision du tribunal de grande instance.
En matière de conséquences, lors de la révision triennale du loyer, le bailleur peut ajuster le montant initial en tenant compte de l'adjonction d'activité. Il peut également considérer cela comme un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du contrat.
Enfin, la modification partielle de son activité sans respecter la procédure à suivre expose le locataire au paiement des dommages et intérêts au bailleur.