Lorsqu'il est question d'immobilier pour professionnels, les murs commerciaux sont l'un des éléments les plus importants à prendre en compte. Que ce soit pour calculer les dépenses liées à un commerce ou les bénéfices potentiels lors d'une éventuelle acquisition, avoir une estimation juste de la valeur des murs est primordial. Ainsi, l'une des missions d'une entreprise de gestion immobilière commerciale consiste à effectuer une estimation de la valeur vénale des biens immobiliers. Cette estimation peut être effectuée de plusieurs manières, mais c'est généralement l'emplacement géographique qui détermine la fourchette de prix. Afin de vous aider à y voir plus clair, voici comment est effectuée une estimation de la valeur de murs commerciaux.
Pour en savoir plus : Comment s'y prendre pour estimer un local commercial ?
Les éléments à prendre en compte
La première chose à garder en tête lorsqu'il est question de l'estimation de la valeur d'un bien immobilier pour professionnels est que de nombreuses variables entrent en jeu dans cette action. Notons également que contrairement aux biens immobiliers d'habitation, la valeur des murs commerciaux n'est pas calculée par rapport aux prix fonciers, mais en fonction du rendement du loyer qu'ils peuvent rapporter. Il convient ainsi de définir la valeurs des murs avec le plus de précision possible. Ainsi, les variables qui peuvent influer sur la valeur de murs commerciaux sont les suivants :
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L'emplacement géographique
Il s'agit ici de l'élément le plus important lorsque l'on souhaite définir la valeur de murs commerciaux. Il s'agira ainsi de considérer si le local est situé en centre-ville, dans une rue passante, à proximité des transports en commun et/ou de places de parking, etc. -
Le montant du loyer appliqué
S'il le loyer appliqué à des murs commerciaux peuvent être définis selon la volonté du propriétaire, il est cependant essentiel de proposer des prix corrects et acceptables. Cependant, il sera possible de demander un loyer au montant fixe (révisable tous les 3 ans), ou bien un montant proportionnel au chiffre d'affaires. Attention cependant, il faudra alors s'assurer que l'occupant verra son commerce être une réussite. -
La surface réelle et la surface pondérée
La surface réelle concerne la partie du bien qui sera directement concernée par l'exercice d'une activité professionnelle. La surface pondérée, elle, prend en compte les espaces de passage, les sanitaires et tout espace qui n'est pas directement lié à l'exercice professionnel du locataire. Ces deux types de surface sont donc à prendre en compte dans le calcul global de la valeur d'un bien commercial. -
Les éléments annexes
Il pourra s'agir aussi bien d'une vitrine, que d'un système d'alarme à incendie, ou encore de la qualité de l'installation électrique, etc. En somme, les éléments annexes sont autant de petites options qui viennent faire monter la valeur globale d'un bien immobilier commercial. -
La présence d'un commerce au moment de l'achat
Ce dernier élément n'a pas réellement d'impact sur la valeur de murs commerciaux. Cependant, il s'agit d'un élément essentiel pour s'assurer de la bonne rentabilité d'un local commercial au moment de son acquisition. En effet, non seulement il ne sera pas question de chercher un locataire, mais surtout la fiabilité financière de l'occupant pourra être facilement vérifiable.
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