Point de Vente vous propose aujourd'hui un papier de synthèse sur :
· Les principaux critères qui déterminent le montant du droit au bail ;
· Les principales méthodes de valorisation du droit au bail.
#1 Le montant du droit au bail : le point sur les critères décisifs
Au-delà de la loi de l'offre et de la demande et des capacités de négociation des parties concernées, le montant du droit au bail varie selon plusieurs critères plus ou moins subjectifs. Le plus décisif reste cependant le loyer à payer, qui est une fonction inverse du droit au bail : plus le loyer est faible, plus le droit au bail sera élevé.
D'un autre côté, la qualité de l'emplacement (visibilité, passage, rue passante ou pas, infrastructures adjacentes, parking…), le potentiel du local (possibilité de l'agrandir ou de le réaménager plus ou moins facilement), son état général (nécessité de travaux de rénovation ou pas), la durée restant à courir (même raisonnement que le montant du loyer) ainsi que la possibilité de sous-louer ou de mettre le commerce en gérance sont les principaux critères qui impactent le montant du droit au bail. Notons enfin que le bail « tous commerces » sera plus cher qu'un bail restreint à une activité en particulier. Souvent, le bail inclut une clause qui interdit au locataire de céder son droit au bail à un acquéreur qui souhaite exercer une autre activité.
#2 Le point sur les méthodes de valorisation du droit au bail
a- La méthode différentielle sur le prix du loyer (ou la méthode de l'économie de loyer)
Dans la pratique, la méthode de l'économie de loyer (aussi appelée méthode différentielle sur le prix du loyer) reste la plus utilisée. Elle consiste à chiffrer la différence entre :
· Le montant du loyer actuel ;
· Le loyer qu'il faudrait payer au prix du marché pour un local équivalent.
Un coefficient de situation pourra par la suite être appliqué à ce différentiel en fonction de la qualité de l'environnement et de la commercialité de la rue pour l'activité exercée. Voici un exemple concret :
· Considérons un bail 3/6/9 à 40 000 € par an qui a été renouvelé il y a un an. Il reste donc 8 années à courir ;
· Le prix du marché est de 60 000 € par an ;
· La valeur du droit au bail selon la méthode de l'économie de loyer est donc de (50 000 - 40 000) x 8 = 80 000 €.
b- La méthode différentielle sur le prix de vente des locaux
Il s'agit là de comparer la valeur du local libre à celle des immeubles cédés libres intervenues dans un secteur géographique proche. Ainsi, la valeur du droit au bail va correspondre à la moins value résultant de la location comparativement au prix de cession théorique.
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