La vente murs commerciaux répond à un déroulement spécifique, qui s'éloigne sur de nombreux points de la vente d'un bien d'habitation, plus largement connue du grand public. En ce sens, connaître l'ensemble des étapes d'une vente de murs commerciaux et les particularités qui la caractérisent est essentiel pour acheter ou vendre des murs commerciaux comme il se doit. Afin de vous permettre de profiter d'une transaction digne de ce nom, voici le déroulement qui devra suivre la vente de murs commerciaux, le contenu de l'acte de vente, les obligations qui incombent aux parties impliquées ainsi que la question de la vente de murs commerciaux loués.
Pour en savoir plus : Réussir sa vente murs commerciaux : nos conseils
Déroulé de la vente de murs commerciaux
Avant de parler de vente de murs commerciaux, c'est au propriétaire de décider de se débarrasser de son bien et de le communiquer au grand public. En effet, il est le seul décisionnaire d'une telle
action, et ne pourra en aucun cas être forcé d'agir de la sorte.
Une fois la décision de vendre prise, il doit en informer la mairie si le local est situé dans une zone de sauvegarde des commerces, ainsi que les locataires éventuels du local. Cette étape
d'information est primordiale, puisqu'elle permet aux personnes concernées de faire valoir leur droit de préemption. Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre à son conjoint,
partenaire de PACS, descendant ou ascendant (direct dans les deux cas), le droit de préemption de la mairie ou des employés pourra être jugé nul.
Passé cette étape d'information, il pourra engager les procédures de vente, en publiant une annonce sur un ou plusieurs sites spécialisés, ou en faisant appel à un professionnel de l'immobilier
commercial.
Viennent ensuite les visites avec de potentiels acquéreurs, qui pourront se multiplier jusqu'à ce que l'un deux fasse une offre de rachat. Dans le cas où l'offre de rachat est acceptée, un
avant-contrat pourra être réalisé, qui indique le montant convenu entre les deux parties pour la vente murs commerciaux ainsi que les éventuelles conditions suspensives émises par l'une ou l'autre
des parties.
Notons toutefois que la réalisation d'un avant-contrat, également appelé compromis de vente, n'est pas obligatoire, mais reste fortement conseillée. En effet, elle permet d'une part de réserver
officiellement les murs mis en vente, et d'engager le potentiel acquéreur à effectuer les démarches nécessaires pour rassembler les fonds pour réaliser l'achat.
Une fois l'ensemble des conditions suspensives réalisées, vient le temps de la signature du contrat de vente. Ce document devra être rédigé par le vendeur, seul ou avec l'aide d'un notaire, avocat,
huissier ou agent immobilier. Précisons enfin que le contrat de vente ne sera pas le seul document à fournir pour réaliser la vente. En effet, l'ensemble des diagnostics (DPE, amiante, termites,
etc.) devront être réalisés au préalable aux frais du vendeur, et ajoutés en annexes du contrat de vente.
Le contrat de vente murs commerciaux en détails
Intéressons à présent au contrat de vente en lui-même. En tant que document officiel statuant de la transaction d'un bien immobilier à but commercial, le contrat de vente devra répondre à certaines
obligations et devront être mentionnés les éléments suivants :
- Identité et adresse du vendeur ou de son représentant ;
- Identité et adresse de l'acquéreur ou de son représentant ;
- Le prix exact convenu pour la transaction ;
- Les conditions de la vente des murs commerciaux (conditions suspensives éventuelles, éléments faisant partie de la vente, mais n'étant pas considérés comme faisant partie des murs (matériel ou mobilier par exemple),...);
- Une description détaillée et exhaustive du bien mis en vente (adresse, superficie, répartition des espaces,…);
- Les annexes au contrat (diagnostics);
- La répartition des taxes et impôts liés aux murs commerciaux mis en vente.
D'autres clauses pourront être ajoutées au contrat afin d'engager ou interdire telle ou telle pratique, comme par exemple une clause de non-concurrence.
Les obligations à respecter pour réaliser une vente murs commerciaux
En tant que transaction immobilière à proprement parler, la vente de murs commerciaux oblige l'une et l'autre des parties à respecter certains engagements tacites.
Les obligations du vendeur
Parmi les obligations qui incombent au vendeur, on trouvera notamment l'obligation d'informer l'acquéreur de l'état exact des murs mis en vente, sans omettre le moindre défaut dont
il serait conscient. Il devra en l'occurrence faire une liste exhaustive des défauts et malfaçons et la communiquer à l'acquéreur potentiel le plus tôt possible dans le processus de vente, afin que
ce dernier puisse prendre une décision éclairée quant au montant qu'il est prêt à proposer pour finaliser l'achat. Dans le cas où l'acquéreur découvre un vice ou une malfaçon suite la signature du
contrat de vente, il pourra annuler le versement de montant convenu en invoquant le principe d'exception d'inexécution.
Autre obligation du vendeur : le paiement de l'ensemble des taxes, factures et impôts liés aux murs commerciaux mis en vente, au prorata de l'année écoulée. Par exemple, si la vente a lieu en
novembre, il est tenu d'assumer les taxes, factures et impôts de janvier à octobre, et l'acquéreur de novembre à décembre.
Les obligations de l'acquéreur
Si le vendeur est tenu de respecter certaines obligations, l'acquéreur est, lui aussi, engagé à en respecter certaines. En effet, il doit s'assurer la solvabilité permettant de réaliser l'achat.
Cette solvabilité concernera l'obtention d'un crédit si besoin est, ainsi que de s'acquitter des frais de notaire liés à la transaction en cours.
Dans le cas où l'acquisition se ferait par le biais du SCI, cette dernière devra impérativement être créée et solvable avant le jour de la signature du contrat de vente.
Acheter des murs commerciaux loués, est-ce possible ?
La propriété de murs commerciaux et leur utilisation par un professionnel sont deux choses totalement différentes. Ce faisant, un bailleur qui souhaite vendre son bien alors que celui-ci est occupé
est tout à fait légal. Attention cependant à respecter le droit de préemption du locataire, en l'informant deux mois avant toute signature d'un contrat de vente auprès d'un tiers.
Cette situation s'avère être la plus intéressante sur le plan financier, aussi bien pour le vendeur que pour l'acquéreur. En effet, la présence d'un locataire permettra au vendeur d'assurer la
rentabilité du bien, en se basant sur la durée du bail commercial mis en place restant à couvrir. Du côté de l'acquéreur, il s'agit d'une situation qui permet de calculer avant toute prise de
décision les entrées de loyer à venir.
Si cette situation s'avère bien souvent idéale, il est tout de même fortement conseillé de se renseigner au maximum sur l'occupant actuel du local, car il ne sera pas possible de rompre le contrat
de bail actuellement en place avant que ce dernier n'arrive à son terme.
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