Avec la crise sanitaire, son lot de mesures de soutien aux entreprises comme aux particuliers. Parmi elles, les mesures applicables concernant le paiement des loyers et des échéances de crédits, en tant que locataire mais aussi propriétaire. Nous décryptons l'application de ces mesures, non exhaustives et évolutives, dans cet article dédié.
Je suis locataire
Je loue un bien à usage d'habitation
Les baux d'habitation n'ont pas encore été mentionnés dans l'application des mesures. Sauf négociation aboutissant à un accord amiable entre le propriétaire et locataire du bien, les loyers et les charges d'avril devront bien être réglés. Les locataires qui se retrouvent en difficulté pour payer leur loyer peuvent entrer en contact avec l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le logement) pour discuter du déploiement d'une aide d'urgence exceptionnelle.
À noter aussi que la trêve hivernale a déjà été prolongée jusqu'au 31 mai 2020.
Je loue un bien à usage professionnel
L'ordonnance du 25 mars 2020 parle de « neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et des charges échus entre le 12 mars et un délai de deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire ».
Cette dite mesure concerne : « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité » (art.4 de l'ord. 2020-316 du 25/03/ 2020).
Pour qu'elle soit applicable, l'entreprise doit produire une déclaration sur l'honneur qui atteste du respect des conditions d'éligibilité et de l'exactitude des informations mentionnées. Elle doit aussi présenter l'accusé-réception du dépôt de sa demande d'éligibilité au fonds de solidarité (ou une copie du dépôt de cette déclaration ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective)
Les conditions d'aide du fonds de solidarité pour le mois de mars :
- Être une TPE, un indépendant, micro-entrepreneur ou exercer une profession libérale
- Avoir un CA inférieur à 1M€ et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €
- Ayant subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % ou une fermeture administrative
Il n'est pas prévu la mise en œuvre de garanties ou cautionnements qui couvrent le paiement des loyers ou charges. Aussi, le 20 mars dernier, les fédérations de bailleurs ont appelé leurs adhérents à reporter les loyers pour le mois d'avril ainsi que pour les périodes de fermeture imposées par le confinement (Décret n°2020-378 du 31 mars 2020 et ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020).
Le contrat de bail contient généralement une clause résolutoire qui permet au bailleur de résilier de plein droit ce contrat si le loyer n'est pas régler. Dans ce cas, si le locataire n'est pas concerné par la mesure de report mentionnée ci-dessus, une négociation à l'amiable peut être entamée. Aussi, il est recommandé au locataire de se rapprocher de son conseil.
enfin, pour pouvoir être invoquer, la force majeure doit être imprévisible et irrésistible (article 1218 du Code Civil). Il est recommandé aux entreprises d'informer leur bailleur de la suspension des loyers sur le fondement de la force majeure, en se conformant au processus décrit dans le bail.
Enfin, piste de la théorie de l'imprévision (baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1 er octobre 2016, article 1195 du Code Civil) peut aussi être explorée.
Je suis propriétaire
Qu'il s'agisse d'un bien à usage d'habitation, ou louer à un tiers, ou d'un bien à usage professionnel dans le cadre de votre activité, il convient de se rapprocher de son établissement bancaire à qui il revient d'aménager ou non ses crédits.
Pour tous les cas particuliers (explosion, déménagement, fin de préavis, achat, AG de copropriété…), nous vous invitons à consulter notre article COVID-19 : 10 questions réponses sur l'immobilier commercial.