Est-il possible de résilier le bail lors d'une location commerciale?

Le bail d' une location commerciale dure 9 ans et encadre de manière stricte l' utilisation du fonds de commerce .Néanmoins il est possible de le résilier à son terme, avec des conditions à respecter que ce soit de la part du bailleur ou du locataire. Si l'initiative vient de la part du bailleur, il aura à se justifier. Le non paiement de loyer ou la réalisation de travaux peuvent être deux raisons valables.Le locataire, quant à lui, n'a pas à donner de motif de résiliation. En dernier recours peut être envisagé une résiliation de bail de location commerciale à l' amiable. Dans ce cas, une trace écrite sera formulée entre les 2 parties.

L' encadrement d' un bail commercial prévoit aussi une clause résolutoire qui précise les cas de figure susceptibles d'entraîner la résiliation anticipée de celui-ci.

Un préavis de 6 mois sera à respecter avant échéance du bail de location commerciale, sinon il sera automatiquement prolongé. Pour résilier le bail, le locataire doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé réception ou mandater un huissier pour informer l' autre partie.De même au terme du bail de location commerciale, le bailleur doit formuler son désir de résiliation au locataire par huissier. Si ces règles ne sont pas observées, le propriétaire sera amené à payer une amende d' éviction.

Pour en savoir plus : Tout savoir sur le bail commercial

Différents cas de résiliation possibles

Il existe plusieurs cas de figures de résiliation de bail de location commerciale, que ce soit de la part du locataire ou du propriétaire.

Résiliation tous les 3 ans:

Le Locataire peut effectuer une demande de résiliation du bail de location commerciale tous les 3 ans, c-a-d à l' expiration de chaque période triennale. Le locataire est tenu d' informer le bailleur par acte d' huissier ou par LRAR ( lettre recommandée avec accusé réception) en respectant un préavis de 6 mois. Aucune justification ne lui sera demandée.

Résiliation a l amiable entre les partie:

La résiliation a l' amiable n' est pas soumise aux conditions mise en vigueur par le code du commerce.Le locataire et le propriétaire peuvent à tout moment effectuer une résiliation de bail d un location commercial. Les conditions sont négociées par les deux parties. Un versement d' indemnités peut éventuellement être demandé par le bailleur.

Résiliation pour départ à la retraite du locataire:

Si un locataire dispose de tous les droits à la retraite, il peut demander la résiliation du bail de location commerciale à tout moment 6 mois avant l'échéance du bail. Le locataire devra informer le bailleur par huissier ou LRAR.

Résiliation pour faute du locataire:

Dans le cadre du bail de location commerciale, le locataire est tenu d'observer plusieurs obligations. Si le locataire ne respecte pas une des obligations pour laquelle aucune clause résolutoire n' est prévue, le bailleur peut demander la résiliation anticipée du bail de location commerciale.(exemple: sous location non autorisée par le propriétaire. Suite à cela, la procédure implique la décision d' un juge qui se prononce ou pas sur la résiliation.

Résiliation anticipée en application d' une clause résolutoire:

Si le locataire ne respecte pas une obligation du bail de location commerciale, la résiliation peut être effective de plein droit en cas d' inexécution. Dans ce cas précis, la résiliation anticipée en application d' une clause résolutoire est automatique. Dans le cadre de cette procédure, le bailleur doit impérativement transmettre une demande de régularisation au locataire par huissier.Par ailleurs, il est obligé de respecter le "délai de grâce" demandé par le locataire pour régulariser la situation.

Résiliation de plein droit du bail commercial:

Dans des cas particuliers, notamment pour la destruction du local par exemple, ou un imprévu , comme le décès du locataire, le bail de location commerciale peut être résilié de plein droit. Cependant, le bail ira jusqu'à son terme, soit 9 ans, après notification par acte d' huissier ou LRAR 6 mois à l' avance.

Résiliation par droit de reprise du propriétaire:

Dans certains cas exceptionnels, le propriétaire peut exercer son droit de reprise.

Démolition pour insalubrité, reconstruction, surélévation ou alors travaux divers dans le but d' une restauration par exemple.Il peut arriver qu' une indemnité d'éviction soit versée au locataire. Enfin, pour exercer son droit de reprise, le propriétaire doit informer le locataire par huissier ou LRAR et observer un préavis de 6 mois.

Résiliation du bail commercial 3-6-9:

Le bail commercial 3-6-9 est la forme de bail la plus courante de location dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Mis à disposition de l' exploitation d' un fonds de commerce, il répond à des règles spécifiques. Il est dit 3-6-9 car a chaque période triennale ( tous les 3 ans), le locataire peut y mettre un terme. Le bailleur , quant à lui doit attendre 9 ans afin d' obtenir la résiliation.

Résiliation pour non paiement des loyers:

En cas de non paiement de loyer par le locataire, le bailleur peut légitimement lancer une procédure de résiliation de bail de location commerciale. Cependant, si une procédure de sauvegarde a été lancée, le bailleur ne peut résilier le bail. Dans ce cas là, le bailleur est obligé de respecter la décision de continuation prise par l' administrateur judiciaire. Toutefois, l' administrateur doit s' assurer que le locataire dispose d' une solvabilité suffisante pour payer.

Résiliation dans le cadre du covid-19:

Durant l'épidémie du covod 19, certaines règles ont été appliquées. LA loi 2020-13-79 du 14 novembre 2020 stipule que les entreprises fermées administrativement ne sont pas assujetties aux sanctions en cas de retard ou de non paiement des loyers. Toutes ces questions concernent évidemment les arriérés de loyers postérieurs à mars 2020.

Comment résilier un bail de location commerciale?

Quand on est locataire :

Pour résilier un bail de location commerciale, un locataire doit donner son congé six mois avant la date souhaitée, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. A chaque fin de période triennale, la résiliation du bail peut être effective. Si le locataire outrepasse le délai, celui-ci reste valide, mais prendra effet à la fin de la période suivante. Enfin,le locataire peut mettre fin au bail à tout moment si le propriétaire manque à ses obligations.

Dans le cas d' un départ à la retraite ou d'invalidité par exemple, le locataire peut résilier le bail de location commerciale. Les 6 mois de préavis sont toujours en vigueur. Si le locataire reste dans les locaux après la date effective prévue, ledit bail est réputé nul. Le locataire peut revenir sur sa décision, mais seulement avec l'accord du bailleur.

Certaines situations particulières existent :

En cas de décès du locataire, le bail est transmis aux héritiers potentiels qui peuvent céder le fonds de commerce incluant le bail.
Dans le cadre d'une procédure collective, que ce soit sauvegarde, liquidation ou redressement judiciaire, le bail reste effectif mais l'administrateur judiciaire peut décider de le résilier.
Si à l'issue du bail, aucune des deux parties n'a demandé de résiliation ni de renouvellement, alors le bail est tacitement renouvelé.

NB: une cession de bail commercial n' est pas une résiliation. Car une autre personne physique le récupère aux mêmes conditions. Le propriétaire ne peut pas s'y opposer mais peut encadrer la cession.

Quand on est propriétaire:

Le bail de location commercial a pour objectif de protéger le locataire. Si le bailleur décide de résilier le bail, un acte d'huissier doit être émis, avec motifs exprimés. Quand le bail arrive à échéance, le bailleur peut le résilier à l'issue de la période triennale, en notifiant le locataire au moins six mois avant. Si le délai n' est pas observé, le congé reste valide mais prend effet à la fin de la période suivante.

Toutefois, le bailleur est aussi en droit de refuser une demande de renouvellement quand le bail arrive à échéance mais il doit le justifier. Pour cela, il a trois mois pour donner sa réponse. Sans réponse, le bail est automatiquement renouvelé. Dans tous les cas, le bailleur est tenu de verser une indemnité d'éviction.

Le montant de l'indemnité varie selon le préjudice subi.

Si une perte du chiffre d' affaires est relevée, le locataire a droit à une indemnité principale nommée indemnité de remplacement. C est la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, du droit au bail, de la qualité de l'emplacement ou de la nature de l'activité.

Cependant, le locataire peut contester la résiliation en saisissant les tribunaux qui gèrent ces conflits dans les deux ans qui suivent la résiliation. Une fois que le propriétaire a versé l'indemnité au locataire, celui-ci dispose de trois mois pour quitter la location commerciale. L' indemnité marque le début du préavis. Avant le versement, le locataire peut poursuivre son activité en toute légalité.

Dans la situation ou le propriétaire refuse de verser une indemnité d'éviction, il doit proposer un local de substitution. Les frais de déménagement sont à la charge du propriétaire.

Enfin, quand le local commercial comporte en accessoires des locaux d'habitation, le bailleur est en droit de résilier le bail afin de récupérer les locaux d'habitation. Le bailleur peut dans ce cas vendre le local commercial ou le louer. Si ces locaux d' habitation ne sont pas investis par le locataire, le bailleur peut les reprendre. Dans ce cas de figure, la reprise des locaux d'habitation entraîne une réduction de loyer annexée à la réduction de surface louée par le locataire.