Commerce a vendre guide pratique

Dans le monde professionnel, vendre son commerce est loin d'être une transaction comme les autres. Action relativement rare dans la vie d'un commerçant, la vente d'un commerce et ce que cela comprend peut s'avérer difficile à réaliser. Il est ainsi primordial de prendre le temps de s'informer et de rassembler tous les savoirs possibles en lien à la vente d'un commerce, connaître ce que comprend un fonds de commerce, apprendre ce qu'il faut exclure d'un contrat de vente commercial, mais également être capable de déceler les pièges à éviter, et le rôle qui incombe à chacune des parties de la vente. Afin de vous accompagner dans votre projet de commerce à vendre, voici un guide complet qui rassemble toutes les clés pour vous garantir une transaction de qualité, et vous permettre de tirer le meilleur bénéfice possible de cette aventure professionnelle trop peu connue.

Ce qu'il faut savoir lorsque l'on a un commerce a vendre

Un commerce à vendre, également appelé fonds de commerce à vendre, est une notion juridique que l'on retrouve dans plusieurs pays, dont la France. Il se définit par un ensemble d'éléments mobiliers corporels et incorporels, qui une fois rassemblés permettent d'attirer une clientèle, et donc de faire fonctionner un commerce. Ainsi, lorsque l'on parle de commerce à vendre, ou plus précisément de fonds de commerce à vendre, il s'agit de proposer à un tiers d'acheter cet ensemble d'éléments, et donc de lui céder le droit d'utiliser le local, la marque ou les brevets qui sont affiliés à une enseigne ou à une marque. Cependant, lorsque l'on décide de vendre son commerce, certains éléments doivent impérativement être inclus dans le fonds de commerce, quand d'autres doivent impérativement en être exclus.

Que faut-il inclure ou exclure d'un fonds de commerce a vendre ?

Comme précisé plus tôt, le fonds de commerce désigne l'ensemble des éléments qui permettent d'entretenir une activité commerciale ou industrielle. Ces éléments peuvent être répartis en deux catégories : les éléments matériels, et les éléments immatériels.

Les éléments matériels, ou corporels :

On trouve dans les éléments matériels (ou corporels) qui composent un fonds de commerce:

• les marchandises neuves
• le matériel
• le mobilier
• l'ensemble des équipements
• …

L'ensemble des éléments matériels doivent impérativement être renseignés dans un inventaire exhaustif et détaillé. Pour cela, tournez-vous vers le centre des impôts de votre commerce à vendre, et demandez le formulaire numéro 2676 intitulé « État du matériel et des marchandises neuves cédées ».

Les éléments immatériels ou incorporels :

À contrario des éléments précédemment cités, les éléments immatériels sont, comme leur nom l'indique, intangibles. Cependant, leur valeur est bien souvent supérieure aux éléments corporels, en cela qu'ils définissent tout ce qui fait l'entreprise auprès du public. On trouve ainsi dans cette catégorie :

• le nom commercial
• les brevets déposés ou possédés par l'entreprise,
• les logiciels et marques développés
• la clientèle (obligatoirement)
• le droit au bail
• les contrats de travail, d'édition et d'assurance
• les autorisations administratives (les licences pour les débits de boissons et restaurants)
• les droits de propriété
• les noms de domaine internet
• les marchés en cours…

En résumé, les biens corporels sont la forme, quand les biens incorporels sont le fond. Si l'un ne va pas sans l'autre, il est évident que lorsque que l'on souhaite vendre un commerce, définir la valeur de ce qui compose le fonds de commerce est une part essentielle de la transaction. Notons également que s'il est possible de changer de mobilier, de matériels ou d'équipements, en somme ce qui compose la partie matérielle du fonds de commerce, changer les parties immatérielles est bien plus coûteux, et complexe à réaliser.

Ce qui est à exclure d'un fonds de commerce a vendre

Maintenant que nous avons défini ce qui est inclus dans un fonds de commerce, il est important de préciser ce qui n'y a strictement pas sa place. En effet, de nombreux éléments sont à exclure d'un fonds de commerce, et que vous souhaitiez acheter un fonds de commerce, ou le vendre, vous vous devez de vous assurer que ces éléments ne fassent pas partie de la transaction :

• les dettes et créances
• les contrats qui ne sont pas obligatoirement transmissibles
• les documents comptables (ils doivent cependant être mis à disposition de l'acheteur pendant 3 ans après la vente)
• les immeubles ou "murs", ainsi que terrasses de café ou restaurants, qui doivent être séparés de la transaction et attribués à titre personnel à l'exploitant

Si d'ordre général ces éléments ne doivent pas faire partie du fonds de commerce, l'acheteur et le vendeur ont cependant le droit de convenir d'un accord commun pour inclure tout ou partie de ces éléments dans le contrat de vente du fonds de commerce. Auquel cas, les éléments devront être expressément mentionnés, et tous les détails les concernant devront être précisés avec exactitude. On l'aura compris, si certains éléments se doivent de figurer sur le contrat de vente de fonds de commerce, d'autres ne doivent pas y figurer. Cependant, le droit au bail, qui fait partie des éléments devant expressément être présents sur le contrat de vente, peut être vendu séparément.

Les obligations à respecter en cas de commerce a vendre

Qu'il s'agisse du vendeur ou de l'acquéreur lorsqu'il est question d'un commerce à vendre, chacun est soumis à un certain nombre d'obligations. Cependant, ces obligations ont lieu à divers moments de la vente. Antérieur pour le vendeur, et postérieur à l'achat pour l'acquéreur. La nature de ces obligations est très différente en fonction de la partie concernée. En effet, pour ce qui est du vendeur, il s'agira principalement d'obligations d'informations (auprès de l'acquéreur dans un premier temps, mais également auprès des salariés s'il y en a) et des obligations de déclaration pour l'acquéreur (auprès de la mairie et du registre du commerce par exemple). Enfin, le vendeur se doit de respecter quelques règles suite à la vente, que l'on pourra considérer comme des obligations également.

Les obligations soumises au vendeur

Le vendeur est la première des deux parties de la vente a être soumis à des obligations. Pour la grande majorité, il s'agit d'obligation d'information à l'égard de l'acquéreur, des employés s'il y en a et de la mairie dans certains cas.

Obligation à l'égard de l'acquéreur

La première obligation à laquelle est soumis le vendeur est une obligation d'informations à l'encontre de l'acquéreur. En effet, en tant que vendeur, il est nécessaire de communiquer un certain nombre d'informations sur le commerce, son emplacement, sa clientèle, et tout élément qui pourrait être jugé essentiel. Il s'agit ainsi de proposer au futur acquéreur d'avoir une visibilité claire sur le fonds de commerce qu'il envisage d'acheter, et donc de prévenir la présence d'éventuels vices cachés. Cette obligation a donc la valeur d'une assurance pour l'acheteur, et de protection pour le vendeur. Parmi les informations à communiquer, on trouve notamment :

• l'origine du fonds, ainsi que les coordonnées du précédent vendeur, et, le cas échéant, la date, le prix et la nature de ladite acquisition
• toutes les données comptables relatives à l'activité pendant les trois années ayant précédé la vente
• l'ensemble des indications en rapport avec le bail.

Cette obligation d'information prend ainsi la forme d'assurance contre les vices cachés et menaces d'éviction de tiers au bénéfice de l'acquéreur.

Obligation à l'égard des employés

En 2014, la loi Hamon a vu le jour, et impose au vendeur d'informer les employés, s'il y en a, de la vente du fonds de commerce, et ce dans le respect du Droit à l'Information Préalable des Salariés (ou DIPS). Il s'agit d'une obligation rigoureusement codifiée, qui a connu de nombreuses modifications depuis sa mise en place initiale. Actuellement, le cadre légal de cette loi dispose que :

• Cette obligation s'applique aux entreprises sans CE de moins de 250 salariés dont le chiffre d'affaires annuel est égal ou inférieur à 50 millions d'euros ou dont le bilan est de 43 millions d'euros maximum. Sont exemptées les entreprises transmises dans le cadre familial, en liquidation ou en redressement judiciaire ;
• Selon la taille de l'entreprise, les salariés devront être informés au minimum deux mois avant la conclusion du contrat de vente ;
• Cette annonce reste valable pendant 24 mois, pour pallier les négociations de vente infructueuses ;
• L'information peut se faire dans le cadre d'une réunion collective, par affichage avec accusé de lecture, par e-mail avec accusé de réception et de lecture, par remise en main propre d'un document, par exploit d'huissier ;
• Absolument tous les salariés doivent être informés ;
• Il n'est pas obligatoire de donner quelque information que ce soit au sujet de l'acquéreur potentiel.

Autres obligations

Une fois la vente effectuée, le vendeur est tenu de respecter d'autres obligations. Ces dernières obligations ont pour objectif principal d'empêcher le vendeur du fonds de commerce de porter préjudice à l'acquéreur. Voici ce que ces obligations stipulent :

• Le vendeur se doit mettre à disposition de l'acquéreur tous les éléments du fonds de commerce. Cette mise à disposition peut avoir lieu soit à la signature de l'acte soit à une date convenue par les deux parties. Il s'agit de l'obligation de délivrance.
• Il est strictement interdit au vendeur de concurrencer l'acquéreur en ouvrant le même type de commerce à proximité. Cette interdiction est également appelée obligation de non-concurrence, de non-rétablissement ou garantie d'éviction.
• Le vendeur se doit de mettre à disposition de l'acquéreur pendant les trois années qui suivent l'acte de vente l'ensemble des comptes liés au commerce qui a été vendu.
• Dans les zones délimitées de sauvegarde des commerces et de l'artisanat de proximité soumis à un droit de préemption de la commune, le vendeur est tenu d'informer la Mairie de la vente. La Mairie a alors deux mois pour faire valoir son droit de préemption et trouver un acquéreur qu'elle propose au vendeur. Si un accord est trouvé, la vente peut se faire. Dans le cas où le vendeur n'est pas satisfait par l'acquéreur, il lui est possible de faire valoir son droit devant le juge de l'expropriation.

Les obligations soumises à l'acquéreur

Si le vendeur est soumis à un certain nombre d'obligations, l'acquéreur est lui aussi concerné par plusieurs obligations qui lui sont propres. Pour la plupart, il s'agit d'obligation de déclaration auprès de la Mairie. Ces obligations sont postérieures à la vente. Ainsi, l'acquéreur est tenu de déclarer l'achat auprès des services fiscaux, du Bodacc et du journal d'annonces légales. Aussi, la loi du travail oblige l'acquéreur à conserver les employés sous contrat, et ne peut en aucun cas effectuer de licenciement après l'achat du fonds de commerce sans raison valable. L'une des seules possibilités de licenciement est celle d'un changement drastique de l'activité, qui empêcherait l'un ou plusieurs des employés de continuer à travailler. Cependant, dans ce cas, l'acquéreur est tenu de fournir une indemnité substantielle et de proposer des alternatives d'embauches à la ou les personnes remerciées.

Commerce à vendre : seul ou accompagné ?

Bien que vendre un commerce peut tout à fait être effectué entre les deux parties seules, la présence d'un notaire est cependant fortement conseillée. En effet, ce dernier sera, en tant que tiers impartial et aura pour responsabilité de s'assurer qu'aucun vice de forme n'a lieu. Également, le notaire sera le mieux placé pour rédiger l'acte de cession, qui nécessite de respecter un certain nombre de règles précises, et qui est l'élément central de la transaction. Du fait de la nature officielle de ce document, l'acte de cession doit être authentique (c'est à dire rédigé par un notaire), ou bien rédigé sous seing privé (c'est à dire rédigé par le cédant, ou à défaut par son avocat). Enfin, une fois signé par les deux parties, il doit être enregistré par le service des impôts. En sa qualité de spécialiste, le notaire aura ainsi la responsabilité de veiller à ce que l'entièreté de l'acte de cession soit valide, et il sera chargé de l'enregistrer. Aussi, il aura comme responsabilité d'informer les deux parties sur les conséquences de la cession. Plus encore, il pourra discuter avec le bailleur pour prévenir toute opposition à la vente du fonds, s'assurer de l'absence de droit de préemption, ou le faire purger le cas échéant. Enfin, il pourra être amené à assurer le séquestre des sommes engagées pour l'achat du fonds pendant une période définie après la vente. Bien que non obligatoire, la présence d'un notaire est avant tout un avantage de temps, puisqu'il est habitué à ce genre de démarche, et saura répondre à toutes les questions que pourrait avoir l'une ou l'autre des parties pendant l'acte de cession. Enfin, il apporte un réconfort juridique à l'acquéreur pour éviter tout vice de forme.

Les erreurs à ne pas commettre lors de la vente d'un commerce

Dernier élément clé lorsqu'il s'agit de murs commerciaux à vendre ou de commerce, éviter à tout prix de tomber dans des pièges qui peuvent être évités. En tant que vendeur, évitez à tout prix de chercher à vendre votre commerce en période de vache maigre. En effet, cela pourrait avoir des répercussions non-négligeables sur la valeur du fonds. Il est essentiel de s'assurer que les parties soient sur un pied d'égalité au moment des négociations du prix. Dans le cas où le vendeur est également le créateur de la société, il peut être assez difficile d'avoir à se séparer de son "enfant". Cette position, du fait de l'affect, entraîne bien souvent une mauvaise évaluation de la valeur du fonds, et peut amener à passer à côté d'un accord pourtant juste. Dans ce cas, passer par un notaire, un avocat, ou un tiers spécialisé dans la vente de fonds de commerce peut être une solution judicieuse. Avant de proposer un commerce à vendre, il est primordial de faire appel à un ou plusieurs experts en analyse d'activités. Cela permettra ainsi d'éviter toute tension entre vendeur et acquéreur quant à la valeur exacte du fonds de commerce. Enfin, prendre le temps de faire les choses correctement est un point primordial d'action de cession d'un fonds de commerce. Aucune décision ne doit être prise en urgence, et chaque étape mérite d'être effectuée en prenant le temps. En moyenne, une cession de commerce se fait entre 6 et 18 mois. Il est ainsi indispensable de prendre son mal en patience pour s'assurer que tout soit fait correctement. On l'aura compris, un commerce à vendre entraîne un certain nombre d'éléments qui ne peuvent être pris à la légère. Il est ainsi indispensable de bien réfléchir ses choix au fur et à mesure des étapes de la cession. Que l'on soit vendeur ou acquéreur, des obligations surviennent qui doivent être scrupuleusement respectées, et des erreurs sont à éviter à tout prix.