Si vous souhaitez ouvrir une boutique et lancer votre activité commerciale, vous devez avant tout faire la différence entre un fonds de commerce et le droit au bail. Relevant chacune d'un régime
juridique spécifique, il s'agit néanmoins de deux terminologies qui prêtent souvent à confusion.
Comment ne pas les confondre ? Nous présentons dans cet articles leurs principales différences, afin de vous permettre d'y voir plus clair.
Le fonds de commerce plus complexe que le droit au bail
Les définitions du fonds de commerce et du droit au bail constituent les premiers indicateurs des différences entre les deux termes.
Le droit au bail est un acte juridique qui permet à un nouveau locataire professionnel de bénéficier d'un bail commercial en cours, pour la durée restante à courir et dans les mêmes conditions. Ici, l'opération de vente se passe entre un locataire entrant et un locataire sortant. Le prix de la cession est payé par le premier au second, et non au propriétaire des locaux (bailleur). Son montant dépend généralement de l'emplacement du local commercial, mais aussi de certains éléments du contrat ; le coût des charges, le montant du loyer, la durée restante à courir, etc.
Quant au fonds de commerce, il est plus complexe. Par définition, il s'agit d'un ensemble d'éléments corporels et incorporels nécessaires à l'exercice d'une activité professionnelle. En plus de la clientèle, du mobilier, de l'enseigne, etc., le droit au bail peut figurer parmi les éléments constitutifs du fonds de commerce, et ensemble ils permettent de déterminer sa valeur.
Cependant, comme dans le cas de la cession du droit au bail, c'est l'ancien locataire qui reçoit l'argent. De même, il est le plus souvent garant du nouveau locataire pour le paiement des loyers jusqu'à la fin du bail commercial.
Prix, formalités, droit au renouvellement et autorisation préalable du bailleur
A ces niveaux, les différences sont plus nettes. Concernant le prix, par exemple, le montant d'un fonds de commerce, qui englobe plusieurs éléments, sera plus naturellement important que celui d'un droit au bail, pour un local identique. Il ne faut cependant pas oublier que l'acquisition d'un fonds de commerce permet la reprise d'une activité préexistante.
D'autre part, la vente du fonds de commerce ne peut être interdite par le bailleur, contrairement à celle du droit au bail. Toutefois, quel que soit le type de cession envisagé, il doit être soumis à l'agrément du propriétaire. Par ailleurs, les formalités fiscales ou liées à la publication et à la rédaction du contrat, sont différentes selon le bien à céder. C'est pourquoi, il est recommandé à chacune des deux parties de se faire accompagner par un avocat afin de mieux préserver ses droits.
Enfin, en se référant aux textes de la Cour de cassation, un droit au bail n'a véritablement de la valeur que s'il permet une exploitation de plus de 3 ans. Par conséquent, l'acquisition d'un acte de plus de 6 ans est déconseillée. En revanche, le droit au renouvellement est ouvert à l'acquéreur d'un fonds de commerce comprenant le droit au bail, peu importe la durée restante à courir.