Comment évaluer le fonds de commerce ?

La question du fonds de commerce, et plus précisément sa valeur, est essentielle dans le monde professionnel. En effet, que l'on souhaite vendre ou acheter un fonds de commerce, avoir une idée juste de la valeur d'un fonds permet de définir avec précision le budget qui y est associé. De plus, connaître la valeur d'un fonds de commerce et de ses composants permettra aux plus entreprenants de travailler les points les moins mis en valeurs pour valoriser leur immobilier de commerce. Afin de vous permettre de mieux comprendre comment aborder la question de la valeur d'un fonds de commerce, et trouver les points à travailler pour valoriser ce dernier, voici un guide pratique qui vous permettra de tout savoir du fonds de commerce, de l'évaluation de sa valeur à sa valorisation, en passant par les points sur lesquels insister au moment d'une négociation de cession de fonds.

Pour en savoir plus : Evaluation fonds de commerce

Les différentes méthodes d'évaluation à votre disposition

Afin de déterminer la valeur d'un fonds de commerce, qu'il soit question d'un achat ou d'une vente, plusieurs possibilités s'offrent à vous. En effet, en fonction des éléments qui vont composer ce fonds de commerce, il s'agira de choisir la méthode la plus adaptée. Ainsi, quelle que soit la méthode choisie, il conviendra de définir au préalable avec exactitude ce qui composera le fonds de commerce, ce que l'acquéreur sera prêt à acheter, et ce que le cédant sera prêt à vendre. Une fois cette étape effectuée, il vous faudra opter pour la méthode de valorisation du fonds de commerce qui s'adapte le mieux à la situation. Les méthodes à disposition sont les suivantes :

• La méthode des barèmes ;
• La méthode de la rentabilité ;
• La méthode par correction de l'actif net ;
• La méthode par comparaison.

La méthode des barèmes

Méthode d'évaluation du fonds de commerce préférée par l'administration fiscale, la méthode dite "des barèmes" consiste à appliquer un coefficient multiplicateur au chiffre d'affaires HT dégagé par le fonds. Le coefficient varie d'une activité à l'autre, et il convient de se reporter au barème communiqué dans le Mémento pratique Évaluation édité aux Éditions Francis Lefebvre.

Bien que cette méthode présente de nombreux avantages pour avoir une idée rapide de la valeur d'un fonds de commerce, elle fait l'impasse sur des éléments qui peuvent influer sur la valeur finale d'un fonds de commerce. En effet, le loyer n'est pas pris en compte dans cette méthode, alors qu'il s'agit d'un des critères essentiels à l'estimation d'un fonds de commerce.

La méthode dite "de la rentabilité"

Seconde méthode possible pour évaluer un fonds de commerce, la méthode dite "de la rentabilité". Cette méthode, généralement pratiquée par les banques, opte pour la prise en considération de l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) comme base de son calcul. Il s'agira ainsi de multiplier par 3 l'EBE d'un commerce pour avoir un idée de la valorisation d'un fonds de commerce.

On obtient l'EBE d'un commerce en prenant le chiffre d'affaires du commerce, auquel on déduit les achats, les charges externes et les frais du personnel. Attention cependant, d'une activité à une autre les éléments à prendre en compte pour utiliser cette méthode peuvent varier. Toutefois, une fois la valorisation d'un fonds obtenue par cette méthode, il est possible d'avoir une visibilité précise de la capacité de l'emprunteur à rembourser une dette.

La méthode par correction de l'actif net

Troisième méthode existante, moins fréquemment utilisée que les deux méthodes précédentes, est la méthode par correction de l'actif net. Comme son nom l'indique, cette méthode de valorisation d'un fonds de commerce consiste à considérer l'ensemble des actifs d'un commerce, et à la réévaluer en prenant en considération la valeur du marché au moment de la valorisation, puis à déduire les dettes contractées.

La méthode par comparaison

Dernière méthode possible, elle aussi moins souvent choisie, est la méthode par comparaison. Cette méthode est certainement la moins précise des quatre, mais la plus simple à mettre en pratique. Il s'agira ici de trouver d'autres commerces équivalents à ceux du commerce à valoriser, que ce soit sur le type de zone géographique, le secteur d'activité, la clientèle, etc. Cette méthode offre l'avantage de donner un ordre d'idée à la valeur d'un fonds de commerce, mais ne peut en aucun cas résulter sur une estimation précise et adaptée.

Les éléments qui influent sur la valeur des fonds de commerce de tous les secteurs

S'il convient de choisir la méthode la plus adaptée pour valoriser un fonds de commerce, il est important de comprendre que certains éléments récurrents impactent la valeur d'un fonds de commerce. En effet, il ne s'agit pas ici d'une estimation brute qui répond à des critères pré-établis. Ainsi, de nombreux éléments sont à prendre en considération lorsque l'on souhaite obtenir la valeur d'un fonds de commerce. On appelle ces éléments des critères de pondération. Les éléments de pondération sont les suivants :

• L'emplacement géographique du commerce concerné ;
• Le contenu du bail commercial mis en place entre le propriétaire des murs et le professionnel (durée, obligations des parties, destination du bail…) ;
• La masse salariale ;
• L'état du local et les éventuels travaux nécessaires ;
• La clientèle et l'achalandage ;
• La conjoncture économique.

Les cas particuliers dans la valorisation d'un fonds de commerce

Comme mentionné plus tôt, en fonction des secteurs d'activité la méthode pour obtenir la valeur d'un fonds de commerce variera. En effet, tous les commerces ne répondent pas aux mêmes besoins et aux mêmes règles. Ainsi, un bureau de tabac, un restaurant, un magasin de vêtement, un salon de coiffure ou un espace de bureaux ne pourront pas voir leur fonds de commerce être valorisé de la même manière. Il convient ainsi de garder en mémoire que certains secteurs d'activité s'imposent comme cas particuliers lorsqu'il est question de connaître la valeur de leur fonds de commerce.

Par exemple, l'activité de buraliste, qui ne demande pas d'expertise particulière pour être pratiquée, et nécessite un personnel extrêmement réduit, verra sa valeur augmenter par rapport à d'autres commerces. En effet, la demande étant grandement supérieure à l'offre, un fonds de commerce de bureau de tabac pourra voir son fonds de commerce être très élevé dans des quartiers à forte fréquentation ou encore si la concurrence est très faible.

Les fonds de commerce dans la restauration sont également considérés comme des cas particuliers. En effet, de nombreux éléments peuvent avoir un impact direct sur la valeur du fonds de commerce :

• la présence d'une terrasse aura un impact non-négligeable sur la valeur d'un fonds ;
• l'obtention d'une licence IV (ou licence à alcool), pourra faire augmenter la valeur d'un fonds de près de 30% ;
• la localisation du commerce pourra avoir un impact direct sur la valeur du fonds ;
• la présence d'un système d'extraction dans une cuisine verra la valeur du fonds passer du simple au double ;
• …

En résumé, lorsqu'il s'agit de valoriser un fonds de commerce dans le secteur de la restauration, un grand nombre d'éléments sont à prendre en compte, et opter pour la méthode par comparaison ou par correction de l'actif net pourra s'avérer impossible.

Autre secteur qui répond à des règles particulières lorsqu'il est question d'obtenir la valeur du fonds de commerce : les secteurs automatisés. Par exemple, prenons une laverie. En fonction du type de laverie, automatique ou de services (comprenant par exemple des interventions de couture ou de repassage), la valeur du fonds ne sera pas la même. En effet, une laverie automatique ne demandera aucune expertise particulière, aucun contrat de personnel ne sera transmis, aucun contrat de fournisseur ne sera suivi… bref, la valeur du fonds s'en verra grandement augmentée.

Les leviers de négociation sur l'estimation d'un fonds de commerce

Au moment d'une cession de fonds de commerce, les intérêts de cédant et de l'acquéreur sont opposés. En effet, pour le cédant, il s'agira d'obtenir le meilleur prix possible, alors que pour l'acquéreur il s'agira de trouver le prix le plus bas. Ainsi, pour qu'une cession se passe dans des conditions optimales, il s'agira pour les deux parties de convenir d'une transaction équilibrée, où chacun trouve son intérêt. Pour cela, certains éléments peuvent servir de leviers de négociation.

Parmi ces leviers, la question du stock et du matériel arrive en tête de liste. Il s'agira ainsi de décider si l'acquéreur souhaite conserver le stock. Si c'est le cas, il s'agira d'effectuer un inventaire complet, de le renseigner intégralement dans le contrat de cession, en précisant la présence éventuelle de marchandise mouvante ou périssable.

Autre levier, les clauses du contrat de cession. Il convient en effet que chacune des deux parties concernées ait bien accepté chacune des clauses du contrat, en s'assurant qu'aucune des deux n'est perdante. Les clauses devant faire l'objet d'une négociation sont nombreuses, et doivent donc impérativement être discutées, et reportées précisément dans le contrat de cession. On parle ici de la clause de non rétablissement, la clause de chiffre d'affaires, la clause d'earn out, ou encore les clauses résolutoires et suspensives.

Enfin, certains contrats mis en place par le cédant d'un fonds de commerce pourront faire l'objet d'une négociation. Par exemple, un contrat de franchise ou certains contrats de distribution particulièrement bien négociés avec le fournisseur profitant d'accords commerciaux avantageux pourront faire l'objet d'une plus value du fonds de commerce.

Si ces contrats peuvent avoir un impact sur la valeur du fonds, d'autres cependant sont non-négociables et doivent impérativement être repris par l'acquéreur. Il s'agira par exemple du contrat de bail, le contrat d'assurance dommage ou les contrats de travail. En effet, la masse salariale devra être prise en considération par l'acquéreur, et il ne pourra en aucun cas déguiser une cession de fonds de commerce en cession de bail pour éviter cette reprise de contrats de travail.

Se tourner vers un professionnel pour évaluer un fonds de commerce

Vous l'aurez compris, valoriser un fonds de commerce, négocier la valeur des éléments qui le composent, prendre en considération l'ensemble des critères concernés, et trouver le terrain d'entente idéal entre un cédant et un acheteur peut s'avérer complexe. Il est ainsi fortement conseillé de faire appel à un spécialiste lorsqu'il est question de cession de fonds de commerce.

Que l'on soit l'acquéreur ou le vendeur d'un fonds de commerce, les objectifs étant diamétralement opposés, il pourra s'avérer difficile de faire preuve d'impartialité. Ainsi, en faisant appel à un tiers spécialisé dans la valorisation des fonds de commerce, rompu au monde de l'immobilier professionnel et qui profite en prime d'une parfaite connaissance du secteur pourra s'avérer essentiel pour les deux parties concernées. Plus encore, une cession de fonds de commerce ne se limite pas seulement à estimer la valeur du fonds et trouver un terrain d'entente, il s'agira également de nombreuses démarches administratives à entreprendre. Ainsi, une cession de fonds de commerce demande des connaissances précises, une grande patience et une impartialité exemplaire, c'est pourquoi confier cette tâche à un spécialiste s'impose comme la meilleure solution pour s'assurer de profiter de la transaction optimale.

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