Lorsqu'un bailleur refuse au locataire son droit de renouvellement ou résilie le bail commercial, il lui doit une compensation financière appelée l'indemnité d'éviction. Celle-ci est calculée en fonction du dommage subi par le locataire et constituée généralement d'une indemnité de remplacement ou de transfert.
Nous approfondissons dans la suite de cet article l'indemnité du transfert.
Ne pas confondre indemnité de remplacement et indemnité de transfert
Le non renouvellement d'un bail peut faire perdre au locataire sa clientèle ; on parle alors d'indemnité de remplacement ou de perte de fonds, dans le cadre d'une éviction. Cette situation peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce, surtout pour les commerces de proximité. Dans ce cas, le locataire va recevoir en guise de compensation un fonds de commerce de valeur identique.
En revanche, si l'éviction permet de conserver la clientèle, la compensation à verser est qualifiée d'indemnité de déplacement ou de transfert. Elle correspond généralement à la valeur du droit au bail. Cependant, comment procéder à l'évaluation de l'indemnité de transfert ? Découvrez les éléments à prendre en compte dans le processus.
Les éléments à prendre en compte pour l'évaluation de l'indemnité de transfert
L'indemnité de déplacement ou de transfert confère au locataire le droit d'être réinstallé dans un nouveau local. Cependant, l'appréciation de cette possibilité doit tenir compte de la nature de l'activité et du marché locatif du nouvel emplacement.
Pour déterminer la valeur de cette indemnité, il faut dans un premier temps faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. Ensuite, cette différence doit être appliquée à un coefficient obtenu sur la base des facteurs comme la qualité de l'emplacement et la nature de l'activité.
Globalement, voici les différents éléments à prendre en compte dans le cadre d'une indemnité d'éviction pour le transfert de fonds de commerce :
- transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle ;
- valeur du droit au bail de l'ancien local ;
- le coût d'un nouveau pas-de-porte.
Si le bailleur estime que le fonds ne disparaîtra pas dans le cadre d'un non renouvellement de bail, il doit fournir des preuves pour soutenir son assertion. D'autre part, l'indemnité est appréciée à valeur de remplacement, si le coût du déplacement est plus élevé que la valeur du fonds.
Pour éviter les nombreux pièges que peut renfermer une telle opération, il est conseillé de solliciter les services d'un expert en la matière.