Pour une TPE, le loyer du local commercial fait souvent partie des charges fixes les plus conséquentes, c'est pourquoi il est important de prendre en compte son calcul initial et son évolution avant de se lancer. Comment donc calculer la valeur locative d'un bien commercial ? La valeur locative correspond-elle toujours au loyer ? Sur quels critères se baser pour déterminer un loyer cohérent et éviter le hors piste ? Point de Vente vous dit tout.
Les préalables : commencer par fixer la valeur locative
D'emblée, il faut savoir que le montant initial du loyer dans le cadre d'un bail commercial n'est pas réglementé. Il est librement fixé d'un commun accord entre le bailleur et le locataire, sans que toutefois cela ne donne lieu à des montants qui s'éloignent d'une « certaine réalité économique ». Le montant du loyer d'un local commercial doit être basé sur la valeur locative du bien.
La valeur locative d'un local professionnel (VLP) est fixée selon un calcul précis qui prend en compte une grille tarifaire, et non plus les règles cadastrales établies en 1970. Ce calcul prend en compte 3 éléments essentiels :
- La surface pondérée, arrondie au m² inférieur du local ;
- Le tarif au mètre carré de la catégorie à laquelle appartient le bien (déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local) ;
- La « qualité » de l'emplacement.
Ce qu'il faut savoir sur l'estimation du loyer
La VLP maintenant fixée, on peut raisonnablement estimer le montant du loyer du local, qui ne sera pas forcément égal à la valeur locative calculée. Le montant du loyer variera en fonction des charges supportées ou non par le locataire : si le locataire doit supporter toutes les charges, son loyer sera généralement inférieur à la VLP. Dans le cas contraire, le montant du loyer pourra être proche de la VLP, voire la dépasser. Cette variation, qui peut atteindre 20% du montant du loyer, est aussi fonction du dynamisme commercial de l'emplacement du local.
« Pour assurer la rentabilité d'une activité commerciale, il existe des ratios loyer/chiffre d'affaires à ne pas dépasser, qui varient selon l'activité », explique Frank Lamotte, expert-comptable associé In Extenso. Le ratio loyer/chiffre d'affaires, également connu sous l'appellation de « taux d'effort », varie selon l'activité. Quand il est dépassé, la rentabilité est entamée. Idéalement, ces ratios ne doivent pas excéder :
- 8 à 9% pour les commerces ;
- 5 à 6% pour les métiers de la restauration ;
- 4 à 5% pour les boulangeries ;
- 10 à 20% de la recette d'hébergement hors petits déjeuners pour les établissements d'hébergement.
Pour ce qui est de l'évolution du loyer…
Le montant du loyer initial fixé par contrat est sujet à des révisions régulières selon deux modalités : la révision par la valeur locative (réalisée tous les 3 ans) et la révision par l'indexation (annuelle ou trimestrielle). La révision par l'indexation est l'option la plus fréquemment retenue, son calcul est basé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT) ou encore la variation d'un indice de l'INSEE comme l'indice du coût de la construction. La loi, qui vise à protéger les intérêts du bailleur et du locataire, a prévu le droit au renouvellement du bail et le plafonnement du loyer pour éviter qu'il n'atteigne des sommes déraisonnables qui pourraient menacer la pérennité de l'activité commerciale.
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