Bien calculer loyer Paris en tant que propriétaire d'un local commercial

Contrairement aux loyers des locaux d'habitation, le montant des loyers des locaux commerciaux sont laissés libres à la seule décision du bailleur. Généralement convenus lors des négociations menées avec le futur locataire, une base est généralement proposée par le propriétaire. Afin de calculer loyer Paris le plus juste, plusieurs méthodes existent, dont la prise en compte de la valeur locative du local à louer en fonction de l'activité professionnelle qui y sera menée ainsi que de sa position géographique. Afin de vous permettre d'y voir plus clair sur la question et de proposer un loyer intéressant pour chacune des parties engagées, voici tout ce qu'il faut savoir pour calculer loyer Paris en tant que propriétaire d'un local commercial.

Pour en savoir plus : Local commercial location : conseil aux propriétaires

La valeur locative pour calculer loyer Paris

L'une des méthodes les plus sûres de calculer loyer Paris est de se baser sur la valeur locative d'un local en fonction de certains paramètres clés. Pour obtenir la valeur locative d'un local commercial, il est nécessaire d'effectuer un calcul basé sur trois critères : les caractéristiques techniques du local, la destination du local, et enfin, son emplacement géographique.

Les caractéristiques techniques du local

Les caractéristiques techniques du local commercial à louer constituent la pierre angulaire du calcul de la valeur locative. Pour cela, un ensemble de paramètres sont observés : la superficie, la répartition des espaces, la visibilité depuis l'espace public, la taille de sa vitrine, la présence de places de parking… Toutes ces données permettent de définir la surface pondérée du local, en se basant sur les coefficients suivants :

m² destinés à recevoir le public : 1m² pondéré ;
m² destinés aux employés uniquement (type bureaux ou zone de stockage couverte) : 0,5 m² pondéré ;
m² à moindre utilité (type zone de stockage non couverte ou place de parking) : 0,2 m² pondéré.

Une fois ces espaces bien définis, la surface pondérée du local est déterminée.

La destination du local

En fonction de l'activité qu'il est possible de pratiquer dans le local commercial, un barème est appliqué qui permettra de définir un montant accordé par m² pondéré. Afin de connaître le barème en fonction de l'activité, il convient de se reporter aux indications données annuellement par le centre des impôts.

L'emplacement géographique du local

Troisième valeur nécessaire pour définir la valeur locative d'un local commercial : son emplacement géographique. Cette donnée agit comme un coefficient appliqué au calcul du m² pondéré multiplié par la valeur de la destination du local. Ce coefficient pourra aller de 0,7 à 1,3 en fonction des emplacements géographiques. Au même titre que la valeur définie par le m² en fonction de la destination du local, le coefficient appliqué par l'emplacement géographique est déterminé annuellement par le centre des impôts.

Calcul de la valeur locative

Maintenant que tous les critères du calcul de la valeur locative sont définis, l'équation à effectuer pour calculer loyer Paris en se basant sur la valeur locative est le suivant :

valeur locative = surface pondérée (m²) x valeur de la destination (€) x coefficient de l'emplacement géographique (0,7 < Ɣ < 1,3)

Des nuances à apporter pour ajuster le calcul du loyer à Paris

Si la valeur locative est une excellente base pour commencer les négociations lorsqu'il est question de calculer loyer Paris, il est cependant primordial de garder en tête qu'il ne s'agit ici que d'une base au loyer à appliquer. En effet, d'autres critères essentiels sont à prendre en compte pour définir le loyer le plus juste possible.

Parmi ces critères, on pourra par exemple considérer la fréquentation de la rue, ou encore l'emplacement exact du local dans la rue. En effet, ces deux éléments influent énormément sur la visibilité d'un local commercial, et donc sur sa valeur réelle d'un point de vue commercial.

Également, il est fortement indiqué de se renseigner sur les montants des loyers mis en place par les autres bailleurs proches, afin de s'assurer que le loyer convenu ne soit ni trop faible, ni trop élevé. Vous l'aurez compris, la valeur du marché a un fort impact sur les loyers mis en place, mais il est indispensable que le bailleur comme le locataire soient satisfaits du montant convenu, l'objectif n'est pas d'étouffer le locataire sous les charges, ou de brader le local du bailleur.

Le loyer est-il susceptible de changer en cours de bail ?

Si le montant convenu au moment de la mise en place d'un bail commercial est important, il est cependant essentiel de garder en tête qu'il n'est pas gravé dans le marbre. En effet, un contrat de location d'un local commercial, également appelé bail commercial, est mis en place pour une longue période, à savoir 9 ans. Afin de s'assurer que la position du bailleur reste intéressante, il a été convenu légalement qu'une révision du loyer puisse être mise en place chaque 3 années de bail en cours. Cette révision, pouvant survenir aux dates anniversaires des 3 et 6 ans, a d'ailleurs donné au bail commercial le surnom de bail 3-6-9.

Si cette révision est possible, elle n'est cependant pas obligatoire. Dans le cas où elle aurait lieu, elle reste cependant fortement encadrée, et ne pourra en aucun cas dépasser une augmentation de plus de 10% du loyer mis en place l'année précédent la révision. Enfin, si une telle révision doit avoir lieu, elle devra être indiquée au locataire 6 mois avant la date anniversaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas où ce délai ne serait pas respecté, il faudra attendre le prochain cycle triennal pour appliquer un changement au montant du loyer.