Être propriétaire de murs commerciaux n'est pas une fin en soi. Il peut ainsi arriver que même si le local concerné est occupé par un commerçant par le biais d'un
contrat de bail vous souhaitiez mettre le bien en question à la vente. Si tel est le cas, la vente murs commerciaux occupés doit répondre à certaines conditions. Afin de vous accompagner idéalement
dans cette démarche, nous vous livrons les 3 règles essentielles de la vente de murs commerciaux occupés.
Pour en savoir plus : Réussir sa vente murs commerciaux : nos conseils
Règle n°1 : respecter le droit de préférence du locataire
Depuis la mise en place de la loi Pinel du 18 juin 2014, le propriétaire d'un local commercial qui souhaite mettre son bien en vente est tenu de respecter ce que l'on appelle le droit de préemption, également connu sous le nom de droit de préférence.
Il s'agit d'une loi qui vise à permettre à l'occupant d'un local commercial qui n'est pas le propriétaire actuel de le devenir, et ce en priorité face à tout autre acquéreur potentiel.
Pour respecter le droit de préemption, le propriétaire du local doit faire parvenir à son locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien en main propre, son souhait de vendre le local. Dans cette lettre, il devra également indiquer le prix de vente ainsi que les conditions d'achat. Une fois cette lettre reçue, le locataire dispose d'un mois pour prendre une décision. Il pourra alors engager une demande de prêt auprès d'un service bancaire s'il souhaite acheter le bien au prix demandé.
Dans le cas où le vendeur souhaite modifier le prix initialement fixé ou les conditions d'achat, il est tenu d'en informer à nouveau le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si tel est le cas, l'ensemble des délais sont réinitialisés. Il est impératif de respecter le droit de préemption du locataire, sans quoi la vente à venir pourra être contestée auprès d'un juge.
Les exceptions au droit de préemption
Si la loi stipule que le droit de préemption du locataire est inévitable, des exceptions existent qui permettront de ne pas avoir à le respecter. Ainsi, si le propriétaire du local décide de vendre à un copropriétaire, à un descendant ou à un ascendant, si le local fait parti d'un ensemble de locaux commerciaux proprosés en vente groupée, ou s'il fait partie de la vente d'un immeuble comprenant le local concerné, le droit de préemption est considéré comme caduque.
Règle n°2 : Estimer son bien avec justesse
Il est essentiel lorsque l'on souhaite mettre en vente un local commercial de déterminer sa valeur avec le plus de justesse possible. Pour cela, il conviendra de prendre en considération la valeur locative du local, son emplacement, ainsi que la rentabilité du commerce qui occupe le local.
Estimer la valeur d'un local commercial est une tâche complexe qui répond à de nombreux critères. Ainsi, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste de l'immobilier commercial pour estimer au mieux la valeur d'un local commercial. Cela permettra ainsi d'éviter de sous-évaluer le bien concerné, mais également de le surévaluer.
Règle n°3 : valoriser son bien grâce au locataire
Comme indiqué plus tôt, la rentabilité du locataire est primordiale lorsque l'on parle de la vente d'un local commercial occupé. En effet, plus le locataire pourra être considéré comme sérieux et son affaire rentable, plus il sera possible de jouer sur le prix de vente. Dans le meilleur des scénarii, il sera même possible de voir la valeur à la vente augmenter de près de 15%.
Autre gros avantage avec ce type de transaction, le bien étant déjà occupé, il est très facile de calculer la rentabilité du local, et donc de ne pas subir de
vacance locative après l'achat du local concerné. Il s'agit donc d'un véritable argument de vente auprès de potentiels acquéreurs.
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