Lorsqu'il est question de location de local commercial, un ensemble de facteurs sont à prendre en compte, et l'opération dans son ensemble peut paraître complexe à première vue. Que le local soit occupé ou non, vendre un local commercial est une action récurrente, et il est essentiel de savoir ce qui peut ou ne peut pas être fait, et surtout ce qu'il est impossible de contourner. En effet, louer un local commercial, ou le vendre, répond à une législation claire et établie, que chacune des parties engagées doit respecter.
Louer un local commercial
Commençons par la location d'un local commercial. Cette action s'adresse directement à deux parties : le propriétaire du local en question, ainsi que le futur locataire. L'acte de louer un local commercial fait entrer en jeu un document légal qui rassemble en détail ce que comprend la location, et quels biens y sont associés. Ce document est appelé un bail commercial. Faisant aussi bien état des biens matériels que des biens immatériels, le bail commercial est un document qui engage les deux parties à respecter un ensemble de règles précises. Afin de faciliter la mise en place du bail commercial, l'une ou les deux parties engagées pourront faire appel à un tierce spécialisé dans le domaine, à savoir un avocat ou un comptable habilité.
Le bail commercial, qu'est-ce que c'est ?
Comme précisé plus haut, le bail commercial est le document légal qui lie les deux parties lors d'une location d'un local commercial, à savoir le propriétaire, ou bailleur, et le locataire. Le bailleur peut être un particulier, un professionnel, une association, ou encore une profession libérale de type commerçant ou artisan. Le bail commercial permet au bailleur d'assigner une activité commerciale à un lieu dont il est propriétaire, et donc de le proposer à la location en qualité de lieu de vente, bureau, local ou entrepôt. En sa qualité de document officiel liant deux parties, le bail commercial ne doit en aucun cas avantager ou affecter l'intérêt de l'une ou l'autre des parties engagées qui le signeront.
Quelles sont les clauses incontournables d'un bail commercial ?
Le bail commercial, faisant office d'engagement professionnel entre deux parties, doit renseigner et respecter un ensemble de clauses dites incontournables. Identité des parties engagées, durée du contrat de location, montant de la location, et bien d'autres paramètres sont ainsi à stipuler clairement lors de la rédaction d'un bail commercial lorsque l'on souhaite louer local commercial. Parmi ces paramètres incontournables, on trouve ainsi :
- La durée du bail commercial : d'une période minimale de neuf ans, il s'agit ainsi de permettre au locataire de rentabiliser sa location, d'asseoir son activité et sa réputation, et ainsi de développer son fonds de commerce. Bien que cette période minimale puisse paraître longue à première vue, elle correspond pourtant à une durée minimale légale à respecter scrupuleusement, dans l'intérêt du locataire.
- Indemnité d'éviction : Une fois le bail arrivé à son terme, et en cas de non renouvellement de la part du bailleur, le locataire est en droit de demander une indemnité d'éviction. Le montant de cette indemnité doit apparaître dans le bail commercial, dans la rubrique "propriété commerciale".
- Réévaluation du montant de la location : Prenant en compte l'inflation annuelle, le montant du loyer peut être réévalué tous les trois ans. Cependant, cette révision du loyer ne peut être appliquée de manière arbitraire, et doit répondre à des critères précis qui seront fixés dès la création du bail commercial.
- Le montant de la location : Parmi les obligations du bailleur devant être mentionnées sur le bail commercial, le montant de la location est l'une des plus importantes. Ce montant doit être défini en amont de la signature des deux parties. Si le montant futur doit être scrupuleusement renseigné, rien n'oblige le bailleur à préciser celui fixé avec le précédent locataire. Il est essentiel de préciser que le montant de la location est négociable, et le locataire ne doit en aucun cas accepter un montant qu'il juge injustifié ou trop élevé en fonction de son activité.
- Éléments de mise aux normes : Comme son nom le précise, un local commercial ne peut être proposé à la location qu'à des fins commerciales. Qui plus est, le local en question doit répondre à l'ensemble des normes qui s'appliquent à l'activité commerciale qui y sera pratiquée. En outre, une mise aux normes devra être appliquée, qui pourra être renseignée sur le bail commercial. Cette mise aux normes est d'autant plus importante lorsque l'activité professionnelle qui y sera effectuée variera de celle pratiquée par le précédent locataire.
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Garantie supplémentaire : Étant donné la durée relativement longue du bail commercial, de 9 ans, comme précisé plus tôt, le bailleur est en droit
de demander une garantie supplémentaire avant que le bail soit signé par les deux parties. Cette garantie, aussi appelée "pas de porte", est un montant fixé par le bailleur que le locataire se
doit de payer. Le pas de porte peut prendre deux formes :
- supplément sur loyer : le bail commercial pouvant être soumis à une hausse fixe tous les trois ans, le pas de porte fait ici écho à la révision triennale du loyer de location. Il s'agit ainsi d'éviter au bailleur d'être victime d'un manque à gagner durant la durée du bail commercial.
- indemnité fixe : sous la forme d'une indemnité fixe, le pas de porte vise à compenser tout manquement de la part du locataire, ou dépréciation du bien au fil des années, en particulier dans le cas de certaines activités professionnelles pouvant abîmer le local, ou nuir au lieu ou à la réputation du propriétaire.
Ne pas confondre bail commercial et bail professionnel
Dernière notion essentielle en matière de bail commercial : le bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel. En effet, ce dernier s'adresse uniquement aux professions libérales, et sa durée minimale est de six ans, contre neuf pour le bail commercial. Le bail professionnel peut être rompu par le locataire qui pratique une activité professionnelle libérale, sous réserve de présenter des justificatifs qui stipulent les raisons de quitter le lieu avant la fin du bail établi. Dans ce cas, le locataire devra respecter un préavis de 6 mois avant de pouvoir définitivement mettre un terme à sa location.
Obligations soumises aux parties d'une location d'un local commercial
Afin que le contrat de bail, ou bail commercial, reste valide, les deux parties engagées se doivent de respecter un certain nombre d'obligations. Ces obligations peuvent avoir lieu avant ou après la signature du bail.
Les obligations du bailleur
Avant toute signature, le bailleur se doit d'avertir le potentiel locataire de l'ensemble des éventuels risques et sinistres naturels et technologiques auxquels le locataire pourra être confronté. Également, il sera tenu de prévenir le locataire tout ce qui pourra présenter une entrave, même minime, à l'activité professionnelle du futur locataire. Il sera ainsi possible pour le locataire de demander un rabais sur le montant de la location afin de compenser la gêne encourue. Le bailleur sera dans l'obligation de mettre les biens loués à la disposition du locataire, et d'en assurer la sécurité. Enfin, il sera tenu responsable de garder les biens en état d'usage.
Les obligations du locataire
Le locataire, au même titre que le bailleur, est tenu de respecter certains engagements. Le premier, et le plus évident, consiste à s'acquitter de payer le loyer au montant et à la date fixés dans le contrat de bail. Le second sera de respecter l'utilisation des biens tel que mentionné dans le contrat de bail. Ainsi, il ne pourra en aucun cas changer d'activité ou effectuer des travaux de quelque ampleur que ce soit sans en avertir le bailleur.
Résiliation prématurée du contrat de bail
Bien que, comme mentionné plus haut, le contrat de bail soit d'une durée minimale de 9 ans, ce dernier pourra être rompu de manière prématurée dans l'un des scénarii suivants :
- Lorsque le bailleur et le locataire décident d'un commun accord de mettre un terme au contrat de bail ;
- Lorsqu'une période triennale prend fin ;
- Lorsqu'une application résolutoire définie dans le contrat de bail est reconnue (comme par exemple tout manquement au paiement du loyer);
- Lorsque l'une ou l'autre des parties ne respecte pas ses obligations telles que stipulées dans la partie précédente.
Trouver un local commercial : Comment s'y prendre ?
En tant que professionnel, louer local commercial est la solution la moins onéreuse, et bien souvent la plus sécurisante, lorsque l'on décide de commencer une activité commerciale. Ainsi, le choix du local commercial pour pratiquer son activité professionnelle est primordial. Il s'agit ainsi de trouver le local commercial qui permet d'une part d'assurer une bonne visibilité auprès de la clientèle, mais également d'attirer cette dernière afin de permettre le bon développement de l'activité en question. Plus encore, le local se doit d'être attractif et bien situé. Pour s'assurer de faire le bon choix en matière de location de local commercial, un certain nombre d'étapes sont à suivre.
1 • Effectuer une étude de marché
Au même titre que l'on effectue des devis comparatifs lorsque l'on souhaite effectuer des travaux, ou acheter un véhicule, l'étude de marché permet de s'assurer de faire le bon choix et de trouver un local commercial adapté à ses besoins. Pour cela, il convient d'étudier et d'analyser différents secteurs et locaux commerciaux afin d'anticiper au mieux la manière dont l'activité pourra évoluer. Parmi les critères à prendre en compte, on pourra trouver le type de population qui se trouve dans une zone, l'éventuelle concurrence de l'activité, la facilité d'accès, etc.
2 • Faire un point sur la réglementation
Toute activité commerciale ne peut être pratiquée où on le souhaite. Par exemple, certaines copropriétés peuvent préciser l'impossibilité de pratiquer une pratique commerciale précise. Il est ainsi primordial de se renseigner sur la réglementation liée au local commercial envisagé, afin de s'assurer que rien ne viendra contrecarrer les projets commerciaux à venir.
3 • Visiter le local commercial physiquement
Si aujourd'hui des visites virtuelles sont proposées lors de mises en location de locaux commerciaux, ou encore qu'un tiers se propose de visiter le local commercial concerné à la place de l'éventuel locataire, visiter le local soi-même est essentiel. En effet, certains éléments peuvent ne pas apparaître important ou digne d'être mentionné, et causer par la suite des torts, ou entraver la pratique professionnelle souhaitée. Plus encore, se rendre sur place permet de se faire une idée d'un ensemble de facteurs essentiels pour le bon développement de l'activité commerciale. On pourra ainsi se faire une idée plus précise de la fréquentation du quartier, de la visibilité du local depuis l'extérieur, du type de population avoisinant, des heures de fréquentation les plus intéressantes, etc. Aussi, afin de mettre toutes les chances de son côté, et ne pas se fier à un seul avis, il convient de se rendre plusieurs fois sur les lieux, et ce à différentes heures et différents jours, afin constater la fréquentation de la rue et l'affluence possible du futur commerce. Après tout, se fier au hasard n'est pas digne de confiance lorsque l'on parle d'avenir professionnel ! En tant que futur locataire d'un local commercial, il est primordial de prendre le temps et de ne pas précipiter son choix. Déterminer avec précision le budget alloué à l'activité et à sa mise en place est également essentiel. Il est ainsi parfois préférable de favoriser un local légèrement plus petit, mais qui offre une meilleure visibilité, ou encore préféré un local commercial moins fonctionnel qu'un autre, mais qui garantit la fréquentation d'une clientèle adaptée et demandeuse.
Vente un local commercial loué
En tant que propriétaire d'un local commercial, il peut arriver que l'on souhaite mettre en vente son bien, alors que ce dernier est actuellement en cours de location. Heureusement, rien n'empêche le bailleur de vendre son local à un tiers, mais certaines obligations vis-à-vis du locataire sont cependant à respecter. En effet, depuis la loi PINEL de 2015, le locataire dispose d'un droit de préemption, qui lui permet, s'il le souhaite et qu'il en a les moyens, de faire une offre de rachat du local commercial en cours de location. Ainsi, dans le respect de droit de préemption, le propriétaire qui souhaite mettre en vente son local commercial se doit de prévenir son locataire en lui communiquant le prix et les conditions de vente du local concerné. Le locataire dispose alors d'un mois suite à la réception du communiqué pour prendre une décision et faire une offre d'achat. Passé ce délai, le propriétaire peut opter pour l'acheteur de son choix, sans avoir le moindre engagement vis-à-vis de son locataire. Afin de respecter la loi PINEL, cette annonce doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien être remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Également, les quatre premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code du commerce devront être renseignés. En cas de non-respect de ces éléments, la vente pourra être contestée par le locataire ou tout représentant légal.
Locaux commerciaux non soumis au droit de préemption
Si dans la grande majorité des cas toute vente d'un local commercial en cours de location est soumise au droit de préemption du locataire, certains cas peuvent exempter le propriétaire de respecter ce droit :
- Lors d'une vente en fois de plusieurs locaux commerciaux différents, considérés comme un ensemble commercial.
- Lors d'une vente aux autres membres d'une copropriété dont le local concerné fait partie.
- Lors d'une vente à un membre direct de la famille du vendeur (descendance, ascendance, ou conjoint(e).
- Lors d'une vente globale d'un immeuble contenant des locaux commerciaux.
Continuité et résiliation du bail commercial
En cas de vente d'un local commercial loué par un tiers que le locataire actuel, le contrat de bail reste inchangé, et devra être respecté par le futur acquéreur. Cependant, si le propriétaire du local estime que la vente du local loué pourra empêcher la vente de son bien, il a le droit de mettre un terme au contrat de bail de manière prématurée. Toutefois, cette option n'est pas sans conséquence, et le bailleur s'expose alors à de nombreuses obligations vis-à-vis du locataire, qu'il sera dans l'obligation de respecter. Dans ce cas, il sera indispensable de faire appel à un avocat spécialisé dans les affaires professionnelles pour s'assurer que tout soit effectué selon la loi et la réglementation du code du commerce.