Le droit de préemption, également appelé droit de préférence, est appliqué aux locaux d'habitations depuis bien longtemps, à savoir depuis la mise en place de l'article 15 de la loi du 6 juillet
1989. Plus récemment, les locaux commerciaux ont eux aussi été concernés par ce droit de préférence, conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014. En effet, l'article L-145-46-1 prévoit ainsi que le
locataire d'un local commercial dont le propriétaire souhaite sa mise en vente peut faire valoir son droit de préemption. Mais que définit précisément le droit de préemption pour les titulaires de
baux commerciaux, quels sont les engagements que doit impérativement respecter le bailleur, et quelles exceptions sont à connaître ? Explications.
Ce que prévoit l'article L145-46-1 de la Loi Pinel
Pour rappel, le droit de préemption est un droit donné au locataire d'un local, en l'occurrence le titulaire d'un bail commercial, qui oblige son bailleur à le tenir informé en priorité en cas de
mise en vente du local. Ainsi, le locataire bénéficiera d'un mois pour faire valoir son droit à compter de la réception d'un courrier avec accusé de réception faisant état de la décision du
propriétaire, incluant le montant désiré pour la vente (les frais de l'intermédiaire immobilier ne devant pas être inclus) ainsi que les modalités de vente.
Dans le cas où le propriétaire désirerait modifier le prix de vente, il sera tenu de prévenir le locataire, et la durée d'un mois prévue pour faire valoir son droit de préférence sera reconduite à
compter de la réception par accusé de réception de la lettre l'en informant.
Pourquoi faire valoir son droit de préemption ?
Le principal intérêt à faire valoir le droit de préemption pour le locataire d'un local commercial se situe dans le changement de statut de ce dernier. En effet, en passant de locataire à propriétaire, ce dernier ne sera plus tenu de rendre de compte quant à d'éventuels travaux ou changements pour améliorer son commerce. Aussi, il augmentera son capital immobilier, et pourra décider de mettre ledit local en location auprès d'un tiers, et donc vendre son bail commercial.
Enfin, dernier avantage, il ne s'exposera pas aux risques d'un changement de propriétaire, qui peut dans bien des cas occasionner des complications.
Cependant, si le droit de préemption est fortement tourné dans l'intérêt du locataire, quelques exceptions bien définies sont à noter, qui peuvent annuler le droit de préemption.
Les exceptions annulant le droit de préemption
Si le propriétaire d'un local à but commercial décide de mettre en vente son bien, certains cas lui permettent de ne pas avoir à respecter le droit de préemption de son locataire, prévu par l'article L145-46-1 de la loi Pinel du 18 juin 2014.
En effet, dans le cas où le bailleur souhaite vendre son local à un proche (descendant, ascendant ou conjoint), ce dernier sera prioritaire. Également, dans le cas où le local fera partie d'une copropriété, les copropriétaires pourront bénéficier d'une priorité vis-à-vis du locataire. Enfin, dans le cas où le propriétaire serait également de l'immeuble dans lequel se trouve le local, ou bien que le local concerné fasse partie d'un lot mis en vente conjointement, il ne sera pas tenu d'informer le locataire de sa décision de vendre. Il est ainsi essentiel de s'assurer de la situation afin d'éviter tout malentendu entre les deux parties.