Si vous êtes une jeune entreprise, la loi vous autorise à conclure un bail dérogatoire, qu'on désigne également par « bail précaire » ou « bail de courte durée ». Cette solution permet de déroger
au statut des baux commerciaux et elle obéit à des règles strictes, dont le non-respect peut entraîner la requalification en bail classique.
Quelles sont les caractéristiques et les conséquences d'un bail dérogatoire ? Quelles sont les conditions de requalification en bail commercial ? Décryptage avec Point de Vente !
Les caractéristiques du bail dérogatoire
Pour tout entrepreneur, le lancement d'une nouvelle activité comporte généralement des incertitudes. Si la signature d'un contrat de location est l'une des conditions essentielles pour développer son business, s'engager immédiatement dans un bail commercial pour un local peut paraître assez risqué. En lieu et place, il est légalement possible (Article L 145-5 du Code de commerce) d'opter pour un bail dérogatoire, c'est-à-dire un contrat qui déroge au statut des baux commerciaux.
Ce type de bail est signé d'un commun accord entre le bailleur et le locataire sur des périodes moins longues que dans le cadre d'un bail classique. Il permet surtout aux deux parties de mettre fin à leur collaboration dans un court délai, si le besoin s'en fait ressentir. Cela peut être utile pour un entrepreneur en manque de visibilité sur le développement de son activité. A noter que la durée maximale de ce bail est de trois ans.
Mais attention, certaines situations peuvent conduire à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial. Dans ce cas, les deux parties perdent automatiquement les avantages du bail précédemment signé.
Les conditions de requalification d'un bail dérogatoire
Bien qu'il n'entre pas dans le régime des baux commerciaux, le bail précaire peut être requalifié en bail commercial, conformément à l'article L 145-5 du Code de commerce. En effet, les textes stipulent qu'à l'échéance du bail dérogatoire, si le preneur des locaux est laissé en possession du bien, un nouveau bail tacite entre en vigueur dont les effets sont régis par les règles d'un bail commercial classique.
« Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. » (Code du commerce).
Ainsi, au-delà de trois ans de contrat, le locataire ne peut renouveler son bail pour trois nouvelles années. Il doit tout simplement quitter les lieux. S'il décide de rester après cette période, alors le bail précédent se transforme en bail commercial.
Toutefois, le propriétaire peut légalement s'opposer à la décision du locataire de continuer à exploiter les locaux et lui donner congé sans être soumis au paiement d'une indemnité d'éviction. Dans ce cas, il dispose d'un délai d'un mois pour prévenir son locataire.
Les conséquences de la requalification d'un bail dérogatoire
Avant toute chose, le bail commercial dispose du statut d'ordre public et celui-ci devient automatiquement applicable au bail précaire requalifié. En conséquence, la durée du bail passe à neuf ans, ce qui signifie également que la résiliation du contrat n'est possible qu'à l'issue de chaque période triennale.
En outre, le bailleur sera soumis aux différentes règles régissant les baux commerciaux, et de fait, il devra verser une indemnité d'éviction au locataire en cas de refus de renouvellement de bail de sa part.