Le bail commercial comporte certaines clauses qui doivent être respectées par le bailleur et le locataire. Au vu de leur importance dans la collaboration entre les parties prenantes, ces conventions doivent être rédigées de façon rigoureuse afin d'éviter de potentiels litiges.
Découvrez dans la suite de l'article 4 clauses essentielles d'un bail commercial.
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La durée du bail commercial
L'un des principaux points à négocier est la durée du contrat de location, et vous disposez de plusieurs possibilités.
En effet, le bail commercial le plus courant est le bail 3-6-9, dont la durée légale est de neuf ans minimum. Cependant, le locataire peut résilier ce bail tous les trois ans (période triennale), sauf exceptions légales. Mais le renouvellement se fera tous les neuf ans.
Les deux parties peuvent décider de conclure un bail d'une durée plus longue. Mais celle-ci ne sera pas indéterminée et le principe de résiliation triennale sera de rigueur, sauf si une loi l'annule. D'autre part, le statut des baux commerciaux, peu importe le type de contrat conclu, protège le locataire d'une résiliation de bail avant la fin de celui-ci. Le bailleur devra lui payer une indemnité d'éviction si une telle situation se produit.
Si la durée du bail dépasse neuf ans, le bailleur peut inclure une clause interdisant la résiliation triennale de la part du locataire. Celui-ci ne pourra donc quitter les locaux avant la période de neuf ans, sauf exceptions légales.
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La destination des locaux (activité à exercer)
Le locataire a la possibilité de négocier un bail « tous commerces » afin d'exercer n'importe quelle activité dans le local commercial. Cependant, s'il décide de préciser son activité, il l'indique clairement dans le bail par une clause de destination des locaux. Le bémol ici est que l'exercice de toute activité non autorisée par ladite clause peut conduire aux situations suivantes :
- résiliation du bail commercial ;
- refus de renouvellement du contrat ;
- déplafonnement des loyers.
Cependant, il existe la procédure déspécialisation du bail pour modifier totalement ou partiellement l'activité prévue dans le contrat.
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Le loyer du bail commercial
Les négociations autour du montant du loyer initial et les modalités de révision du loyer se font dans cette clause. Voici ce qu'il faut savoir à ce sujet :
- le loyer initial est fixé librement par les deux parties ;
- le loyer peut être révisé tous les 3 ans (révision triennale), sauf si une clause du bail précise une autre périodicité ;
- Le déplafonnement du loyer se fait à la fin du bail, si celui-ci est poursuivi par tacite prolongation.
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La cession du bail commercial
Les clauses qui encadrent la cession du bail commercial sont nombreuses. On y retrouve par exemple celle qui interdit la cession du bail sans le fonds de commerce ou qui détermine les modalités de cession du bail. Il existe également une clause de garantie solidaire qui permet à un futur locataire de bénéficier de la solidarité du locataire sortant pour le règlement des loyers et des charges. La limite de cette solidarité est de trois ans pour les baux conclus ou renouvelés à partir de la loi Pinel.
La clause d'agrément, quant à elle, fixe les conditions pour céder le bail commercial. Parmi les contraintes de celle-ci figure l'acceptation par le bailleur du nouveau locataire.
Pour mieux se protéger, il faut attentivement négocier les clauses du bail commercial. Car un contrat mal rédigé peut non seulement créer des litiges, mais surtout vous fait perdre du temps et de l'argent. Pour éviter ces problèmes, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé.